东京房价

东京房价1%,达到6750万日元,甚至超过了泡沫经济时期的1990年最高点的房价,简直可以被称为房地产业的二次泡沫。NHK报道:2021年10月东京新房房价已超过1990年泡沫时期的房价但是疫情和日本政府的政策,对于房地产市场来说是利好的,以至于东京房价直接飙升到泡沫时期水平。总而言之,日本房地产行情好,房价还比国内低。

【文/财经看点网 庄博蘩】这到新年了,是几家欢喜几家愁。

曾经几十、几百万年终奖都不足为奇的房地产中介,今年降到了0,各个中介苦不堪言。据统计,2021年房企近800名高管变动,离职超300人。

就在前段时间公布的2021年中国经济数据里,全年国内生产总值114万亿,在疫情下仍能增长8.1%。但房地产市场却和国内增长的经济背道而驰,房屋新开工面积较去年下降11.4%。房地产市场骤冷,2021年的中国房地产业是显而易见的颓态。

而我们的隔壁日本,房地产市场却是另一番景象。2021年10月,东京的新房房价同比上涨10.1%,达到6750万日元,甚至超过了泡沫经济时期的1990年最高点的房价,简直可以被称为房地产业的二次泡沫。虽然日本其它地区还没有完全恢复到泡沫时期的价格,但房价也在不断上涨。

NHK报道:2021年10月东京新房房价已超过1990年泡沫时期的房价

也许有人会想:几十年过去了物价肯定在上涨东京房价,现在的房价不可同往日而语。但是有一个可怕的事实:日本的物价已经30年没有涨了,工资也没有太大的变化。

主要国家消费者物价指数对比。图源:IMF(World )

是不是感觉不可思议?印象中的日本自从泡沫破裂以后就进入了失去的30年,经济似乎一蹶不振。其它方面尚且不谈,房地产,是确确实实地涨了。

和中国相比可以说是“冰火两重天”的日本房地产市场,现在究竟是个什么情况?

疫情下的日本,这是要第二次房地产泡沫?

当然,无论日本房价再怎么涨,也高不过中国——这是事实。

但是和过去的日本比,最近十年,日本房价在不断上涨——这也是事实。

让我们先大致了解一下日本的房屋类型。日本的“一户建”,和中国的独栋别墅差不多,面积会小一些,一般是不超过3层,这是日本最普通的民居。和中国推崇独栋别墅不同,在日本的高级房屋是塔楼,一栋高级塔楼会有着豪华的一层前台、完善的物业服务和安保系统。

日本密集的建筑

《财经看点网》的小编,分别采访到了日本神户和东京的房地产中介。东京的中介小哥介绍了一栋在东京塔楼TOP3里的“白金()THE SKY”。

这栋塔楼总共1400户,预计今年年末竣工,最高规格的售价已经达到5亿日元(约合人民币3千万元)。但是2020年10月份去看房的时候,房子已经被卖的只剩不到10%,现在早就卖光了。

白金THE SKY官网样板房东京房价,可以俯瞰东京夜景

“之前山手线西日暮里有一栋楼,售价是1.16亿日元,已经属于是‘捡漏’的房源了。但是我们的客人犹豫了。被另一个公司抢下来以后,标价2亿日元出售,直接翻了一倍。”

西日暮里的位置,距离著名景点浅草寺仅30分钟不到的电车车程

中介小哥十分惋惜,接着他说起他所接触的房源和客户的情况。“虽然因为疫情,流失了部分海外投资客户,但是日本客户的数量没有太大的变化,甚至变多了。但是房源明显变少了,大家都‘惜售’,想找个好房子变难了。”

另一位在神户的中国人中介陈姐,也说了同样的问题:房源不够。她所在的房地产公司同时面向日本人和中国人。她介绍道,神户的房价比东京低,疫情之后虽然中国客户变少了,但还是有中国人在国内托她在日本买房投资。问题是找不到合适的房子,要么质量不够好,要么好的房子都被其它中介抢走卖了。

那看到这会有人说:怎么疫情后全世界经济下行,在日本买房的人还多了?其实恰恰就是因为经济情况不好。前文东京中介小哥提到,二手房里很多房东“惜售”。因为疫情,人们比起现金,更重视保值的房产。

根据日本统计机构公布的数据,二手房新增房产数和在库数,都在减少。

至于新房,那问题就是开发难。日本的房产,是包括土地和房屋,都是永久产权。在东京这么寸土寸金的地方,土地都开发的差不多了,只能是一家一户去协调拆迁,腾出一块整合的土地去盖楼。这就会产生很多“弯弯绕绕”的地方要去周旋。就拿前文提到的“白金THE SKY”来举例,东京中介小哥说,1400户里有500户是要分给原土地的拆迁户。

老房不愿意卖,新房可开发空间少,但想买房的人还是那么多,甚至在增加,供过于求,房价自然涨。

说完供需关系,我们来看看日本政府的政策。《财经看点网》的小编询问了两位中介在日本买房还有什么和国内不一样的的地方,神户的陈姐提到,在日本买房子,一般是10%首付,有的甚至是0首付。

东京中介小哥还介绍了在日本贷款的情况。在日本的正规贷款机构,房贷年利率在1.3%~2.2%之间,比最便宜的国内公积金贷款还便宜。

关键是这还不是最便宜的利率,小编在专业的房贷利率比较网站上,发现最低利率是不到0.3%。并且2022年开始,日本政府还要减免住房贷款的税款。

上个星期有个新闻,东京一套新建公寓的平均价格是日本平均年收入的13.4倍,也就是说普通日本人不吃不喝13.4年能在东京买一套新公寓,日本网友是愤慨:怎么房价涨这么多,买房变难了;中国网友是感慨:十几年就能买套房,真好。

还有一点,就是日本政府的宏观经济政策。1月19日,日本首相岸田文雄宣布总额为56万亿日元(约合人民币3.12万亿元)的刺激计划,旨在协助疫情后的经济复苏,这就是要“放水”。钱印的多了,就自然要往房市里流。

在问到对日本房地产发展的看法时,两位在东京和神户的中介,都一致的看好。客户变多了,房源变少了,国家还在鼓励人买房,那么房价还会继续涨。

文章开头提到,东京的房价已经到了泡沫时期的价格,而且这是在日本的物价和工资在30年间都没怎么变化的情况下。你能想象,中国目前物价依然保持1991年的水平会是怎样吗?

物价没变这事,确实是因为日本的经济一直低迷。但是疫情和日本政府的政策,对于房地产市场来说是利好的,以至于东京房价直接飙升到泡沫时期水平。

那这意味着日本,又要第二次泡沫了吗?只能说短时间内不会。日本的经济还在复苏阶段,而且说句有点“凡尔赛”的话,对于日本人来说买房并不是特别困难的事。工作几年,再加上极低利率的贷款,无论是自用还是投资,都可以选择。

但是换个角度看,工资没有涨,房价却还一直涨,房价收入比创下过去15年最高,这背后是富裕阶层的人一直在拉动需求。

无论如何,日本房地产,目前是一片火热的态势。

中国房地产,起死回生?

1月20日,央行宣布降息。

比如降息前300万元房贷30年等额本息还款总额约576.47万,那么降息后还款总额约573.18万,节约利息支出3.3万元。

这是件好事,但冷静地分析一下,30年总共少还30万,似乎没有太大变化,但总归是释放出了利好的信号。

和日本房价最高的地方东京比,中国房价最高的地方深圳平均每平米的房价是75244元,房价收入比48.1,而东京的房价收入比是13.4。

抛开整体经济发展,这么比或许不够有说服力,但是也足以看出,中国的房价,高的离谱,这也是我们共通的、最基础的认知。现在房价的“跌”,比起市场变化,更多的是“无形的大手”在从中调控。

土地流拍、法拍房增多,背后的意义不言而喻,在此也不便明说。曾经赚的盆满钵满的开发商和中介们,如今却是这番景象,也着实令人唏嘘。

相信有不少人看到过这样的言论,从暴涨到暴跌,中国在重蹈日本泡沫经济的覆辙。其实不必这么悲观,目前的房价跌的情况更多的是宏观调控在影响。真正要紧的,是我们暴跌的新增人口。2021年新增人口48万人,而2020年则是增加了204万人,并且2021年65岁及以上人口占比突破14%。这意味着,未来我们的适龄购房人口将减少,我们的老龄化问题,要步日本的后尘了。

以上这些都是后话,从今年种种迹象来看,降息、放贷。中介们的日子,可以稍微好过一些了。

结语

总而言之,日本房地产行情好,房价还比国内低。但也不必羡慕,日本的经济整体还在复苏阶段。疫情之下,除了房地产业形势大好以外,其它行业,比如旅游业、餐饮业可以说是乌云密布。以至于在疫情如此严重的情况下,日本地方政府还在发优惠券鼓励人们消费。

而中国,不会重蹈日本泡沫的覆辙。疫情之下2021年我们的经济仍在增长,我们有着无形的大手,在稳稳地托着。

世界经济局势变化莫测,而我们现在所经历的或涨或跌,也许不过是浩瀚历史里一段微小的动荡。历史告诉我们,这些都是有规律的,但我们谁都无法准确的预测周期。至于未来日本和中国,乃至全世界的房地产业会如何?那只有时间才能告诉我们答案。

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