新房价格6年来首跌 现在能买房吗为何三四线城市新房成交量下滑,购房者该如何理性看待房产投资?

新房价格6年来首跌 现在能买房吗为何三四线城市新房成交量下滑,购房者该如何理性看待房产投资?根据监测数据显示:2022年春节假期重点15城,包括上海、重庆、深圳、广州等新房成交仅959套,同比下跌42.1%,创近五年春节新低,其中返乡置业潮发生地的三四线城市,同比更是跌幅超九成。众所周知,2021年国外房价普遍上涨20%以上,美国房价就涨了28%,反观国内房价基本没涨,并将房住不炒的政策落到实处。为何三四线城市新房成交量下滑,购房者该如何理性看待房产投资呢?

根据监测数据显示:2022年春节假期重点15城,包括上海、重庆、深圳、广州等新房成交仅959套,同比下跌42.1%,创近五年春节新低,其中返乡置业潮发生地的三四线城市,同比更是跌幅超九成。

众所周知,2021年国外房价普遍上涨20%以上,美国房价就涨了28%,反观国内房价基本没涨,并将房住不炒的政策落到实处。那么,这到底是一种什么样的现象?为何三四线城市新房成交量下滑,购房者该如何理性看待房产投资呢?

一、基本盘现象:房价快速上涨,为何如今难以为继了?

我们要知道,十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利,甚至连中端制造业都没有太多。彼时,我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势,而GDP刚刚超过人口还不过2亿的日本。

那时大家都有着明确的向上预期,而且提升的途径清晰可见。比如要是能考个研究生、考个CPA司考等,你就能立马实打实获得提升,而不是今天考到头拿到满,还要去谈各种能力和纷繁复杂的特长等。

此时,由于我们极强的学习能力和发展能力,以及完全不符合发展中国家的超高管理水准,确保我们自身产业能以人类历史上最快的速度发展,并且开始触及人口红利+中低端制造业的天花板。如今人均GDP已经突破1万美元,跨上了一个全新的台阶,随之而来的便是中等收入陷阱的这个问题。

与之对应的是,十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大,大家都在增加,不涉及存量分配的问题。而现在已经开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的,当前我们正处在转型期,蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高,存量分配变得重要起来。

二、深入解析:为何三四线城市新房成交量会下滑?

当经济发展到后半段,市场逐渐走向成熟时,一般资产之间的分化将会拉大,结构性分化将成为主要特征,很难再出现整体性的大涨或大跌。

比如A股,在2015年大牛市结束后,就很少有整体性大涨大跌,除了2018年熊市外,都是以结构化的特征出现。

比如白酒,近些年总产量和总销量迅速萎缩,但中高端白酒非常火爆,白酒三巨头谁没扩产?小型白酒企业关门大吉的不要太多,大型白酒企业市场份额上涨,利润多到能数不过来的成都。

我们参考白酒行业的投资逻辑,可以把房子做一个分层:

A、一线核心城市的市区新房——龙头(贵州茅台);

B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌(五粮液、泸州老窖);

C、二线城市的市区新房——省内龙头(汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡);

D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名(牛栏山、今世缘、老白干);

E、三四五六线城市的市区新房——地方品牌(西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾);

F、三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌(景芝、杜康、琅玡台);

G、农村房——土酿。

大概估算下:2010年G就已经过剩,2013年F就已经过剩,2016年的棚改货币化之后E已经过剩,到2021年D可能也已经过剩。

但CBA这三类房子,目前并没有到过剩阶段:一线城市、好地段、高品质,这种房子肯定是稀缺的。实际上也只有CBA这三类房子,能够称得上是资产,具有长期的抗通胀保值功能,下边EFG基于城市经济活力和新增人口减少,买房只能算是消费,几乎没有保值功能。

三、最后,我们购房者该如何理性对待房产投资呢?

从2021年末起新房价格6年来首跌 现在能买房吗,除了房企理财产品暴雷外,还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得我们关注。那就是2021年12月,央行宣布将一年期贷款市场报价利率(LPR)下调至3.8%。

我再给大家普及下基准利率的概念,它是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时,无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往我们听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。最终银行实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的结果。

我们为什么要推行LPR利率?央行其实早就在部署利率市场化,市场化也是与时俱进的结果。国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行,还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效地调动资源,服务市场。

用大白话讲,现在央行将一年期贷款市场报价利率(LPR)下调至3.8%,主要还是为了应对当下的经济问题,减轻在新冠疫情之下,全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化,央行还是会坐镇后方新房价格6年来首跌 现在能买房吗,市场并不会出现难以控制的情况,所以,大家并不必过于担心。

那有人就会问:LPR的下降会是房价回调的拐点吗?下一个房产周期会从什么时候开始?现在答案无人知晓,但可以明确的是,房产对于绝大多数人而言,已经开始回归居住属性,过去炒房客随手买几套房子,就能坐等财富升值的时代基本结束了。

房地产之所以被定义为支柱产业,主要还是从整体经济稳定的角度出发。毕竟一家巨无霸级别的房企破产,对国民经济的负面影响还是不容忽视的。但对想要通过投资房产实现财富快速升值的朋友,我再次强调:

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。有一句话很贴切:当你看中它的高利息时,他看中你兜里的本金。银保监会主席郭树清早在2018年就曾说过:理财收益率超过6%就要打问号。

最后的话:我们一定要抛开古典的供给-需求、同涨-同跌的思维

从总量角度看,房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多,对房子总需求自然增加,反之减少。也就是说,净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化。其实这是一种古典的供给-需求、同涨-同跌的思维,已经不适合现在的情况。因为房子够了,就认为房价要大跌,这纯粹是一种整体思维,并没有考虑到结构分化。

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