中国房价即将暴跌【杂七杂八经典操作】谢邀企的了哈,保住本金哈!

中国房价即将暴跌【杂七杂八经典操作】谢邀企的了哈,保住本金哈!
人口下降必然导致房价下降,不仅是房价下降,经济都可能陷入衰退,还谈什么房子啊。因为我经常劝大家说中国房价要跌了,不是小跌,而是大跌。还有人喜欢举例日本,却是选择性举例本世纪日本房地产,殊不知上个世纪日本房地产大泡沫破灭,日本房价下跌6-7成。4、驳斥言论:房价跌了,还是买不起房基于上面的认识,08年的那波房价飞升是很正常的现象,即便08年之后房价猛涨了一倍,我都不觉得房价贵。

谢邀。

还是让我正本清源回答本问题吧,免得读者被一些杂七杂八回答影响!

很多人不是喜欢谈政策么?

来,先看看政策:

当下,最新的房地产融资三红线已经划定,同时也限制银行的房贷总比重,不仅如此,信托等方面也压制资本流入房地产,可以说国家是全方位给房地产带上了脚镣,房地产的至暗时刻已经到来。

我个人认为,政策这一点国家已经摊牌了,没必要再研究政策。记得我曾经说过:对于房地产行业来说,今后再无来自高层的利好消息。这句话依旧不过时!

君不见,恒大通过银行、信托等渠道融不到钱,开始向消费者分散融资了么?(庞氏经典操作)

再次忠告:小房企的期房别碰了哈。

什么是小房企,非 Top100 都是小房企,再严格一点就是非 Top50 都算小房企。

多事之秋,保住本金哈!

最新几个城市公布的人口数据显示,2020年我国出生人口会锐减10-20%,具体内容详见专栏文章:

人口下降必然导致房价下降,不仅是房价下降,经济都可能陷入衰退,还谈什么房子啊。

我可能是某乎最早的以人口为基准点系统性分析我国房地产趋势的人了,并于19年初提出了“房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点,其中人口是根本点”的观点。

本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。

个人认为,土地和金融本身也是政府的约束政策,属于政策的一种,但是经济发展直接关系到人们的口袋中国房价即将暴跌,因此经济不能忽视,过去几十年经济高速发展,人们收入确实增加了许多,但是,还是比不过房价的增幅。

今年,我总结了中国房地产的3大主要矛盾(最新精粹版):

房地产行业的短期主要矛盾在于:房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。房地产行业的中期主要矛盾在于:房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。房地产行业的长期主要矛盾在于:人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

人口自不必多说,国家以及主流媒体已经频繁提及“人口老龄化”;经济也不用多说,增速降速换挡,从高速粗放型发展转为中低速高质量发展。

最新的经济工作会议还强调了要扩大内需,也就是提升国内消费,如果钱在银行和房地产两边转,是无助于提升我国消费市场的。

政策呢?今年的房地产融资“三条红线”和“央行等部门下发通知限制银行个人房贷比重”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域,可以说从两头掐住了房地产的七寸。

即便是疫情严重影响到我国的经济发展,高层也严格控制 M2增速最高不超过12%,和欧美日比较,就足见谨慎,而且即便是增加货币和金融供给,也强调是流入实体经济的。(不是本次疫情,国家大方向是减少M2增速的,M2增速估计都不会过9%)

刺激经济的水是不可能完全堵死不流入房地产的,但是,国家如此下重手阻止水流入房地产,就足见国家意志偏向了。

因为“三条红线”和“限制银行个人房贷比重”,多少企业面临资金紧张局面,一些地方的房地产商也在想方设法变相降价回笼资金,比如福州什么假借“工抵房”名义降价回笼资金;广州富力地产给出的“员工75折购房”,还可以无条件转让产权;哈尔滨政府甚至鼓励房地产企业降价促销。

为什么政府要鼓励促销呢?还不是怕出现烂尾工程,如果房企资金链断裂,就会很容易破产倒闭,那么那些楼盘就烂尾了。

有人会说人口老龄化只影响三线以下城市,不影响当下二线及以上人口流入城市。

我不同意这样的观点,人口老龄化下,对所有城市都有影响,只能说,现在首先影响的是三线以下城市,还没有深入影响二线及以上城市。(日本东京周边已经开始送房子了,详见公众号旧文:《鹤岗的房子是不用买的,人才的最新涵义》)

国内的城镇化基本上是农村往小城市迁移,四线以下城市往三线城市迁移,三线城市往二线甚至一线迁移,而二线城市则是往一线城市迁移,有钱人则往国外迁移。

在房地产方面的传导一般是,卖三线城市房产付二线城市首付,或者卖2-3套三线城市房产买二线城市房子,卖二线城市房产付一线城市首付,或者卖2-4套二线城市房产买一线城市房子。

这还是在所在家庭有多套房的情况下的演化路径,如果没有多套房就是积累几代人的积蓄付首付了。

也就是说,中国各个城市和地区就是一个金字塔(也有说是埃菲尔铁塔)结构,塔尖就是北上广深,塔的地基是最广大农村和18线开外城镇,人口老龄化下,地基没了,塔尖也别想独活!

其中,还没有考虑到人口回流影响,因为很多人可能会觉得一二线不值得,三四线经过人口老龄化重锤,房价会率先腰斩至友善价位,但是三线城市生活也足够方便,那么,人们可能会离开一二线城市,回流到低线城市。

如果一二线的房价以及生活成本保持高位,甚至上升很快,那么就会和三四线及以下城市的差距越发显著,这样的差距更会凸显一二线城市的不值得,反而加剧中下层人口逃离一二线城市。

当中下层的人们逃离一二线城市,那么一二线城市即便是最底层的工作都会成本上升,那么,对于小企业就会处于成本的考量,有一些就会搬迁到3三四线城市发展,这样也可以给逃离一二线城市的人们提供相应的就业岗位。

个人认为,未来我国要经历长达半个世纪的人口老龄化影响,没有任何城市可以置之事外,三线以下城市最先波及,随后就会蔓延到一二线城市。

PS:根据最近一些成都朋友的交流,成都也是自18年高点有所回落,以下为今天和一位朋友的交流。而杭州这出戏的高潮将在亚运会之后上演。

因为我经常劝大家说中国房价要跌了,不是小跌,而是大跌。

让一些人不悦,动不动就说:“劝答主看看纽约伦敦的房价。”

然而事实是:全球房价前十名我国占四个,全球前十可支配收入排名我国一个没有。

就这,你们还觉得我们这个房价泡沫小吗?有的人总是拿全部薪水套每月房贷,得出勉强可以上车,但是,您不考虑生活的么?难道奋斗一生就为一套房?

我就告诉一些人吧,即便我国收入水平达到东京水平,我们的房价都离谱。(房市漫谈之上海,魔都东京大比拼)

蜡笔小新里面的野原广志一个人可以还房贷并养活一家四口外加一狗,别说这是动漫,影视作品也是来自于生活啊,日本这样的家庭一大把,传统文化就是男人工作养家,女性则是主内。

敢问北京、上海、深圳的朋友,您一个人可以做到野原广志这样的程度吗?我想你们大多数是父母帮忙付首付,然后两口子赚钱还房贷、父母帮带孩子?甚至父母的退休金帮忙还房贷吧!

对了!

您不会天真的以为未来我国GDP增速还能高速飞吧!?

您不会天真的以为未来收入的增幅会和过去20年一样吧!?

您不会天真的以为未来我国的M2增速会和过去几十年一样吧!?

您不会天真的以为人口老龄化不会影响到中国的经济发展速度吧!?

还有人喜欢举例日本,却是选择性举例本世纪日本房地产中国房价即将暴跌,殊不知上个世纪日本房地产大泡沫破灭,日本房价下跌6-7成。

即便现在,日本东京都的真实房价也几乎不到上海一半。(上海和东京的房价、收入、房贷利率、公摊面积等详见公众号“悟空新之助”文章,菜单栏输入“上海”即可阅读,有最全面对比。)

对于这种选择性告诉你东西的,我建议您远离这种别有用心的人。

在系统性回答房地产的命运之前,我先把一些小问题给解决了,免得评论区一些人不厌其烦重复这些无聊的问题!1、保人民币还是保房价?

根本不存在这样的选项题,当然是保汇率了。汇率崩了,人民币还能国际化?几个小区的混凝土买别人一国的资产,谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化,一带一路再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险,人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且,一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义,否则,再成功的一带一路,也是为美元做嫁衣,因为你的一带一路越成功,贸易额越巨大,说明美联储越要开足马力印更多的美钞,这不是做嫁衣,还是什么呢?

2、房价崩,弃贷和银行风险!

有人谈弃贷风险,想多了吧,大部分一二线顶天跌三成左右(少数可能腰斩),跌个首付,他们有胆量弃贷?而且,一二线才是中国房地产总值的大头,跌个三成银行系统扛不住么?

对于买房人群来说,没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有,与其一无所有,大多数人的心理宁愿苟延残喘,毕竟一本红本本拿在手上,还是很有安慰作用,小本本将是很多人的命根子,虽然在未来没什么价值。

尤其是中产阶级,最软的阶级,瞻前顾后、畏首畏尾。

向上爬,难比登天;向下滑,顷刻之间。

普通人最大的陋习就是:高估了房地产的能量,而低估中国金融体系的实力呢?

四五线更不谈了,普通人拼死也会力保来之不易的房子,弃贷是最终的选择。

对于投资客,死多少又何足惜呢!?

3、不是所有的地铁口都是优质地段!

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是,地铁这样的概念只能炒一时,不可以炒一世。还有,现在的地铁不是稀罕物,别搞得像“刘姥姥进大观园”,现在地铁也是要分位置的,如果处于地铁路线图的末尾,乘坐地铁到中心商场也要1个小时,就别谈优势了。

郊区就是郊区,有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状,那何以体现地铁的便捷性,只不过是当地zf的面子工程罢了。

4、驳斥言论:房价跌了,还是买不起房

经济不好,房价会崩塌,人们会普遍过得很惨,但是,人活着嘛,就是比更惨的人要好点就行了。

经济危机之时,需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩!

对于年轻人,如果不是硬刚需(不买房就家破人亡这种),最好选择先等等。

现在背负30年房贷等价于08和15年错过买房。

以前结婚问你有没有房,以后结婚可能就问你有没有房贷,房贷多少年了。

也别说什么学区房了,马上划入历史了;公积金都开始讨论要不要去掉了,何况你学区房啊。

多校划片已经席卷全国,购买学区房的收益率越来越低,并不能保证孩子的教育。与其这样,还不如出口转内销,转一圈,回来人上人。

医疗和养老就更谈不上了,挂号我没见拿房产证的,目前国家最新的人口迁移策略,社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面,那就是直接品人民币了,钱多遇到大病自然可以多活几天,晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了,租售比不是衡量房价到没到顶的指标,而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样,有的公司市盈率老高了,但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难,那是因为我们的租赁市场不完善,不过随着国家大力推荐租赁住房,未来租赁市场会更加规范。

而且,说到底,买房也相当于一个为其70年的租房,产权到期续约就不是租了吗,别天真了,土地非私有下,我国的房子本质上就是个租,自我安慰有什么用?还有,您的房子能不能住70年都是问题。70年之后,中国估计7个亿左右的人口,你的房子送人可能都没人要。

前几天大雨,多少房子弱不禁风的本质暴露无遗了?

6、关于通胀的问题!

很多人分析问题喜欢犯“刻舟求剑”的错误,拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀,不可能的,那会淹死自己的。

参见美国,按照你们的通胀理论,美国房价已经跑出银河系了。

别骗自己了,所谓抗通胀是房地产利益既得住创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济,只不过很多水放到房地产了,所以房地产涨的猛,这个水流到哪里哪里就爽,不是你房地产牛,而是高层牛,你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。清醒点,你没什么实力。

目前房地产爽过了头,以至于如今这般窘境。

7、关于放水

今年疫情如此严重,经济这么困难,但是,国家M2增速最高不超过11.5%吧。相较于欧美日的水量,就可以看到国家高层的谨慎,因为三峡大坝库容有限,以前就蓄水多了。

君不见最近两年M2增速逐步下浮吗?要不是疫情,怎么可能突破10%。

若是国家放水,北方房地产不会这么差劲,北京、天津、青岛、济南等诸城不会如此垂头丧气。就一个资本炒作,高位套现伎俩,硬是解释为国家支持房地产,真的太离谱了。

关于房地产的国家意志,“融资三条红线”与“限制银行的房贷比例”就可见一斑,这还用怀疑吗?关于M2以及放水,详见旧文——《如何看待4月M2余额209.35万亿元,同比增长11.1%?》

疫情打乱我国遏制M2增长的步伐,为了尽量将是疫情对经济的冲击,同时不至于水漫金山,今年国家的货币和金融政策比较谨慎。

如果就凭这些言论相信上海房价要涨,我还可以拿出上海人口老龄化名列前茅、国家“房企融资三条红线”、“限制银行房贷规模”、“富力员工75折”、“福州房企打折工抵房幌子变现降价回笼资金”、“头部房企比如泰禾集团破产、恒大大力转型做新能源汽车”……来证明房地产日薄西山了。

当下的上涨城市来来回回就宁波、绍兴和深圳等少数像样的城市,其他的基本上就处于下跌通道当中。

即便是宁波、绍兴,在我看来不过是昨日之苏州,苏州去年多么生猛啊,苏州工业园区曾经直逼上海,但是今年呢?留下的不过一地鸡毛,你们不要告诉我说什么宁波、绍兴比苏州富有比苏州有前途哈!

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市,每年都换城市,但是却无视整体的大趋势,犹如战场,局限于某个战役的胜利,却无视整个局面的翻转演化。没有城市可以逃过此劫,落地可能有先后,但是终会殊途同归。

如果您所在的城市还在助长泡沫,您应该悲伤,而不是窃喜。(有些人真实利益之下无人性!)

8、摒弃玄学那一套

很多人喜欢谈玄学,比如制度优势、利益集团,那些都是表象(我也写文分析过),真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策,而且政策还有效果,是因为存在客观的物理基础。

草船借箭不是凭借扇子借的东风,而且客观的气象规律。

过去十多年,中国社会最大的洪流是城镇化,这是支撑中国房价大涨的根本因素,而且由于房改之前是单位统一分配住房,导致存在巨大的改善型需求。二者叠加,诞生了中国房地产的黄金10年。

什么阶级、贫富等不是根本原因,甚至都不是原因,而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情,有人群的地方就有分层。

基于上面的认识,08年的那波房价飞升是很正常的现象,即便08年之后房价猛涨了一倍,我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过,我比较费解为什么人们说房价贵。但是,15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的,一个社会是有一定的政策溢价空间的,而且15年我们的城镇化还有一定余量,三四线城市的房价还算处于合适区间。(19年就有学者高善文指出我国的真实城镇化率大约70%,比统计局数据高10%,和日韩同期一致)

现在有什么?人口结构危如累卵,经济发展降速换档,国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实,如果你只看了玄学,而看不到玄学背后的客观物理现实,只能表明,你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错:人口就是老龄化加剧并且即将负增长,经济就是降速换挡,而且未来前途不甚明朗。

18-19年上海跌幅不小,20年反弹很多人坐不住了,其实很像股市一群朋友,耐不住性子,结果突然接顶。关于上海为何20年反弹,过几天我会单独写一篇文章分享到公众号:悟空新之助!

重点提醒:中国房地产的万字分析长文详见个人公众号:悟空新之助,全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产,可能是最全面的房地产分析文章,内容太过真实,无法全文分享,给大家带来的不便,还请见谅!

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