房价泡沫圈地运动的经济特征,普京降房价真的很简单!

房价泡沫圈地运动的经济特征,普京降房价真的很简单!所以,当俄罗斯开始尝试市场经济,第一个遇到的问题就是房价泡沫。但是,人们看见的是莫斯科的地价一下降了60%,房价下降的缺口也就打开了。在俄罗斯住房市场上,至少30%的住房交易目的是资本投资,结果导致其房价迅速上涨。中国政府如果任由房价泡沫继续放大,未来两年,通货膨胀无论如何也无法得到遏制。

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“普京一句话,莫斯科房价一年下跌60%。”

这是一句走红中国网络的名言,表达的是网民对中国房价的无奈情绪。然而正视当时的情况,无论哪个新经济体国家,都是资产泡沫在前,通货膨胀在后。俄罗斯也没有逃脱这个规律。

资本主义发展必须经历三个历程:第一个历程是圈地运动,也就是房地产,表现的是血腥和残暴;第二个历程是产业资本发展阶段,表现的是垄断、掠夺和剥削;第三个历程是金融资本阶段,主要表现的是欺诈和诱骗。资本主义每一阶段都有其不同特征。而在目前这个阶段,中国经济中既存在圈地运动的血腥和残暴现象,又有产业资本阶段的垄断、掠夺和剥削,还有金融资本阶段的欺诈和诱骗。

而所谓新经济体,无非是指以下三种情况:第一种是从贫穷落后的国家开始经济转型;第二种是国家政体解体,一切经济形态从头开始;第三种是在经济泡沫破灭后历经十年甚至二十多年后才重新架构经济体制,开始走向国际市场的国家。

这些新经济体国家,即使法制再完备,也必然经历圈地运动,这是一个跑不掉的过程。

圈地运动的经济特征就是无一例外地都要衍生资产泡沫,只不过解决的方式不同,对未来的影响不同,俄罗斯亦如此。所以,当俄罗斯开始尝试市场经济,第一个遇到的问题就是房价泡沫。

中国历史上,老百姓的普遍心理就是万事寄于皇上,所以,才有《三国》里刘皇叔的美名传扬。其实,普京降房价真的很简单。

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媒体对普京降房价只报道了两件事:一件事是类似于中国的调控,俄罗斯政府将住宅法律法规重新梳理了一遍,制定了莫斯科居民住宅问题的解决方案和长远规划,明确规定莫斯科居民拥有在莫斯科居住的权利;另一件事是莫斯科市政府和俄罗斯联邦政府共同出资购置5000英亩的土地(1英亩约合4047平方米),推出了政府的宏远构想,凡是莫斯科居民,以后都将住包括叠拼和双拼在内的别墅,这些也都会以低于市价的60%卖给市民,而不是开发商现在盖的“鸽子笼”,这种“鸽子笼”类似于中国北京、上海的高层豪宅。

莫斯科居民一下就看见了希望,因为谁都知道,美国一般收入的家庭住的也是别墅,美国的生活方式无疑是莫斯科市民的向往。有实现住别墅的希望,谁还会去住那种高层公寓呢?更何况房价还如此昂贵。这样,莫斯科的买房人一下消失得无影无踪。

这是大家看见的媒体报道和政府的做法。实际上,普京还有一个杀手锏至今都没有被报道出来,那也是普京亲自过问处理的事。

这件事情就是,俄罗斯联邦总检察长在普京的授意下,秘密调查了莫斯科土地交易中的违法行为,对囤积土地、倒卖土地的事实全部调查取证。俄罗斯联邦总检察长将莫斯科的土地巨头召集到检察长办公室,宣布了一起炒买炒卖土地的事实,一块500美元/米2的土地被一个地产商以2500美元/米2卖给一个开发商。最后,总检察长撂下一句话:你们是想坐牢呢,还是把地价降下来?

这件事一直没见公开报道。但是,人们看见的是莫斯科的地价一下降了60%,房价下降的缺口也就打开了。

现在中国的开发商怪地方政府,地方政府埋怨开发商,双方还因土地收益分赃不匀在媒体上公开吵架。开发商说地方政府拿多了,地方政府说开发商太黑,最终,人们为地价高涨、土地出让金一年要突破2万亿元人民币而津津乐道。经济学上有一个简单的道理,对一个国家来说,所谓地价上涨,必然导致货币贬值,而货币贬值其实就是让所有持币人来为地价的上涨埋单,通货膨胀也就不可避免。

普京在执政时,不是急于解决经济问题,而是重在为房地产立法。注重制度建设,是发达国家之所以长期繁荣兴旺的主要原因。那么,我们来看看俄罗斯对房地产的立法进程。

历史地看,当时俄罗斯的“改革”是比较仓促的,直到进入21世纪,俄罗斯依然没

有建立房地产法规体系,俄罗斯房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。

为了改变这一局面,俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定:从2005年4月1日起,俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才上市销售,开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权,并持有经批准的房屋建设方案后,才可与消费者签定房屋销售合同。

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俄罗斯的《房地产法》本身是非常值得肯定的,但它推出之后,在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。

调查表明:在该项法律出台之前,俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证,往往是提前出售与申请审批手续同步进行。但是新法律出台后,这种未获俄罗斯国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。统计表明:俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比,新房供应量下降了近30%。

与中国不同的是,俄罗斯住宅短缺量高达17亿平方米,以当前的建筑速度来看,他们需要花费16年的时间来填补缺口。供应短缺,加上其他因素,造成俄罗斯房价暴涨。而中国则是住宅严重过剩,“鬼城”、空置住宅遍布全国各大城市,但房价却在上涨(中国的这一现象,在我的《穷人通胀,富人通缩》中已有论述)。

俄罗斯在住房供求问题严重的情况下,房价上涨还存在三种因素:

其一,外汇管制放松,导致热钱流入,投机炒房,抬高价格,这是所有新经济体国家的通病。从2005年开始,俄罗斯外资流入的速度和规模呈跳跃式增长态势。2004年每季度资金流入量约为70亿美元,而2005年每季度资金流入量达到180亿美元。在俄罗斯住房市场上,至少30%的住房交易目的是资本投资,结果导致其房价迅速上涨。

其二,开发商垄断市场,抬高房价。在俄罗斯,如果遵照正常程序,开发商从开始办理手续批文到拿下施工许可至少要用三年半;接下来,接通电、水、气、热也得一两年;开发商大都依赖银行贷款,如果楼盘迟迟不竣工,高额利息和其他费用就被转嫁给购房者;再加上建筑材料价格上涨和通货膨胀,购房者都要一并埋单。

其三,土地分配不合理。在2005年10月1日之前,莫斯科从未进行建房用地公开招标活动,结果出现地方垄断现象,许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认,俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重,官商勾结进行非法交易的情况时有发生。

基于以上三种因素,普京政府开始放弃“华盛顿共识”,转而采用行政手段调控房价。

普京和梅德韦杰夫认为,至少应该让40%的民众能够负担得起房价。为有效抑制房价上涨,有关部门应努力增加住房供应量房价泡沫,并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。如果住房市场能够实现供求平衡,房价就可以回落到相对合理的水平。

这就是“普京一句话,莫斯科房价一年下降60%”台前幕后的主要过程。然而,俄罗斯房价主要是靠行政手段降下来的,普京未能彻底消除资产泡沫的隐患,也没有办法彻底消除资产泡沫的隐患,因为这个过程是资本主义发展的一个不可回避的过程。

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有圈地运动房价泡沫,就有资产泡沫,除非不走资本主义路线,而是搞住房分配体制,那才不会产生资产泡沫。

尽管如此,普京仍动用了法律的手段,来坚决刺破房价泡沫。他在这几年的市场行政干预中,采取的第一个手段是大力建设经济适用住房,增加住房市场供应量。

俄罗斯2006年出台了“经济适用房”国家专项计划,有120万户家庭有权优先购买经济适用房,主要提供给军人、独联体国家移民、极北地区移民、切尔诺贝利核电站和“灯塔”企业事故地区被疏散居民,主要调节工具是住房采购许可证。

俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出,俄罗斯还要优先解决30岁以下年轻

夫妇的住房问题,重点是全面推行购房抵押贷款,特别是首付问题。首付抵押贷款的10%由俄罗斯国家预算出,30%由市政和地区预算解决,贷款期限为20~27年,其余由购房户筹借。目前,俄罗斯地区住房平均售价约为每平方米1.4万卢布(1美元约合28卢布),月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款,每月需要偿还的本金和利息负担约为3000卢布。根据政府计划,俄罗斯到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。

另外,严查垄断和腐败、打压房价这一招是普京的拿手好戏。他在执政时,谁危害了公众利益,俄罗斯政府首先动用的就是司法手段,毫不客气。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价,但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”。为此,2006年俄罗斯联邦总检察长柴卡下令调查高房价。

俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为,俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重,官商勾结进行非法交易的情况时有发生。

由于俄政府加大住房供应,打击开发商捂盘等行为,加上全球性金融危机的影响,俄罗斯房地产市场开始降温。

据《俄罗斯报》2008年10月的报道,在莫斯科,花上14.5万~15万美元就可购得一套一居室的住房,19万~20万美元能买到一套两居室的住房,23万美元则能购买一套三居室的住房。英国《泰晤士报》2009年8月的报道则表示,由于需求大幅下滑,莫斯科房价一年内下跌了近60%,许多房产项目现在都陷入停顿。

刺破房价泡沫,为俄罗斯遏制通胀扫平了障碍。实际上,如果没有普京当时果敢地刺破房价泡沫,就不可能有俄罗斯CPI的连续两年下降。中国政府如果任由房价泡沫继续放大,未来两年,通货膨胀无论如何也无法得到遏制。

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