南部县房价海珠：新房涨价少，创新湾成价值洼地(组图)

今天，来说说广州南部的楼市。

南部的发展，则从海珠到番禺，再到南沙。琶洲、海珠创新湾、万博、南沙自贸区，组成一条南部经济发展链，也带动了区域楼市热度。

在这一波涨价中，南部虽然没有东部这么夸张，但上升的势头也不小。

海珠：新房涨价少，创新湾成价值洼地

近期，海珠部分二手小区频频传出涨价的消息，主要位于创新湾板块。如去年成交价只有5字头的翠城花园，现在卖到6.5万/平。有着光大同福幼儿园和宝玉直实验小学傍身的光大花园，最近成交的一套167平的5房单位，成交总价1336万，折合单价高达8万/平，直接刷新片区二手成交记录。

二手房价涨得猛，新房呢？好消息是：大多变化不大！

惊喜吗？

师姐统计了8个在售的一手楼盘，对比一年前的报价，发现除了去年底上市的中海观澜府起步价有所提升之外，其他的项目价格变化不是很大。

△具体价格以楼盘现场为准

为什么会出现这种情况？

据师姐分析，主要有两点。一是海珠在售的一手项目本来就少，且大多产品定位为刚改，户型多是100平以上的大单位，上市时的价格就已不“刚需”， 过半房价在8万以上，最高已去到13万/平。

二是板块效应不明显，如海珠的广纸片区，新盘少而分散，且政府定位并不是非常明确。而砸重金发展的琶洲板块，则主要以商业为主南部县房价，在售新房寥寥无几。

不过，这种情况即将得到改变，新的板块已经逐渐成型，海珠创新湾就是其中一个。

根据2018年广州国规委公示的《海珠创新湾城市设计及控制性详细规划征询意见》，海珠创新湾西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城，规划面积18.7平方公里，涉及滨水岸线20.5公里。板块规划建设为集文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业于一体的服务经济价值提升带。

△海珠创新湾规划范围

从规划图可看出，海珠创新湾包括了太古仓、广纸、沥滘片区、海珠湿地等重要滨水地带。这一带既有老的成熟居住区，也有改造旧厂旧村的新区，新的潜力价值点，也在这里，即沥滘片区。

△沥滘片区规划图

现海珠的新货，也大多集中在沥滘区域，楼盘间的价格差距大，还有上升的空间。如即将上市的珠光沥滘村旧改，对外吹风的是5.8-6万/平，有消息传内部认购价仅4.3万/平。以吹风价来看，也比旁边的越秀天悦江湾、中海观澜府以及时代大家便宜一万以上。

△具体售价以楼盘公布为准

此外，创新湾南向临珠江的自然条件，是区域不可复制的优势，对比其他板块有一定的竞争力。

番禺：刚需入手价提升至6万+

和海珠不同的是，番禺的一二手房价都有上涨。

先来说说二手房。

据广州买楼统计番禺的98个二手小区，3月报价同比上涨的有92个，仅6个下跌。涨幅较高的小区主要位于大学城和万博板块，如万博区域的万科欧泊报价已超5万/平，同比涨幅28%。

一手房价会比二手稳定，但是相对来说也涨了不少。

师姐统计了番禺25个在售一手盘发现，3月价格同比不变的有13个，占比过半，总体房价稳定。但上涨的也不少，有10个，涨幅在1000元/平以上。只有2个楼盘房价下跌，即是位于市桥西板块的电建地产·洺悦玉府和大华紫悦府。

△去年3月未上市楼盘取首开价格，具体售价以楼盘公布为准

可能有购房者会疑惑：价格真的稳定吗？但是我感觉番禺房价也涨得很厉害啊！

别怀疑，你的感觉没错！

毕竟，楼市大热的行情下，每个区总会有那么几个热销盘，时不时地蹦跶在你面前，时不时又说涨价了。

比如万博板块的珠江铂世湾和越秀和樾府，看我们的统计，这不就涨了嘛，涨幅还不小，每平8000元以上。

这还不止！即将于月底或4月推出二期的越秀和樾府（户型为3/4栋建面96平三房和110/130平四房），吹风价去到了6-6.5万/平，直接把番禺的刚需入市门槛提高到6万+。

△越秀和樾府二期规划（图片来源广州楼市发布）

当然，要说番禺的的房价天花板，还得看洛溪半岛。板块整体房价8万+，其中星河湾半岛，一直是广州豪宅代表之一，房价已10万+。

南沙：要跑步进入4万时代吗？

以新房为主场的南沙，过去的一年，主要以涨为主。

有着18号线+自贸区+大湾区几何中心这三大光环加身的南沙，去年在放宽人才购房政策和深圳限购升级后，楼市一发不可收拾。不仅一半的房子被深圳客买走，房价也涨得飞快。

师姐统计的31个在售一手楼盘房价数据显示，和去年同期相比价格不变的只有12个楼盘，其他19个价格均上涨，涨幅在1000元/平以上。

△去年3月未上市楼盘取首开价格，具体售价以楼盘公布为准

价格上涨后，刚需入市门槛也提高了。

比如明珠湾板块，已经找不到3万以下的楼盘，最高的灵山岛尖部分望江复式，价格已去到5万+。区域最笋的星河智荟，目前3-3.2万/平的价格，也比开盘时涨了3000元左右。

△星河智荟（图片摄于2020.7）

想要买2字头的楼盘，目前只有两个地方可选，一个是黄阁，一个是万顷沙。

不过，想要入手这两个区域，脚步也要加快了。

黄阁板块得益于旧改项目的集中上市，去年房价也拉了一波，从2万出头涨到现在的2.4万以上。目前来看，区域缺乏促使房价继续上涨的规划利好，但如果首条广深地铁——22号线南延段确定在庆盛设站的话，房价估计还会涨一波。

万顷沙房价虽然是南沙的洼地，但去年涨幅也不小，目前房价已普遍在2.3万以上。另据小道消息，即将上市的万顷沙中建项目（中建弘阳德信·湾璟壹号），部分单位可能会卖到3万/平！

洼地说完了，那高地又在哪呢？

南沙房价的天花板，最后还得看那几块高价地。

还记得去年横沥岛尖和南沙湾轮番坐庄的几宗高价地吗？他们带着“4字头”的房价来了！

△具体售价以楼盘公布为准

今年下半年，无货在售的横沥岛尖就要上新。从目前放出的吹风价来看南部县房价，基本都在4万以上。去年刚拿地的深业置地项目和美的项目，吹风价还没出来，根据他们1.8万/平以上的地价，你觉得售价会低吗？

此外，华丰在2019年以10981元/平的地价拿下的灵山岛商住地，近期也将面世，吹风价去到了4-4.5万/平。

△华丰金湾效果图

相比来说，南沙湾的项目吹风就有诚意多了。南沙首宗摇号地块，也就是鲁能拿下的2020NJY-9地块预计今年面世，案名为中绿蔚蓝湾，目前吹风价未出。南沙地价最高的佳兆业悦伴湾，预计于今年上市，吹风价仅4万起，至于最高价去到哪里，就看开发商了。

总体来看

南部楼市涨价主要为番禺的万博板块以及南沙。番禺万博的越秀和樾府把刚需入手的天花板提高到6万+，而南沙整体也有所提高，刚需入手价最高去到4万以上。

经过这一轮大涨之后，不少区域房价已属高位，在房贷收紧的形势下，估计这一波涨价已到尾声，接下来会放缓速度。

不过，师姐觉得，对于南部的南沙来说，要涨，还是有空间的。毕竟那几大光环还在，配套也在不断完善，新一轮的地铁规划或如果有好消息，估计房价还会上涨。