沈阳房价走势沈阳楼市高位盘整现在该不该买房?6月19日13:30

沈阳房价走势沈阳楼市高位盘整现在该不该买房?6月19日13:30沈阳楼市高位盘整事实上,沈阳楼市之前两个月就已出现成交量跌苗头,3、4月沈阳分别下降18%、31%。连续3个月,成交量逐步大跌,沈阳楼市怎么了?沈阳房价连续上涨6年,进入一个调整期,符合市场规律;房价上涨到一定价位时,能有消费力的群体会变少;沈阳今年房价依然连续上涨,量跌并没有影响房价上行。这才是沈阳房价上涨根本原因:供不应求。沈阳房价走势已经穿越了周期,沈阳人买房是否能穿越周期呢?

沈阳楼市高位盘整

现在该不该买房?

6月19日13:30

万科四季花城·大家营销中心

原创|黄佬邪

前几天,黄佬邪的理发师说:他理发的费用好几年没涨过价,下个月要涨价。黄佬邪顺口问准备涨多少?他轻描淡写地说:50%+。

镜子里的黄佬邪立刻张大了嘴:以后你是让我理发也理不起了么?

今年以来,大宗商品已上涨不少,与房地产相关的钢材涨幅也不小,房价还要被调控。你们说是不是ZF给大家发福利?

理完发和欧阳疯喝酒,他最近提了一台50万左右新车,喜笑颜开,然后讲了一个故事:

欧阳疯五一交的定金,等了一个多月终于把车提到手。他在办理提车手续时,4S店的售后服务人员接手后看到他的车款,惊讶地问到:您的车怎么这么便宜?

原来,同一台车,五一期间定,指导价优惠4万,五一之后定,优惠3万,现在只优惠1万。

因为全球芯片紧张,各品牌C级车产量减少,市场供不应求,优惠幅度大大减少。

办理提车手续时,销售向欧阳疯吐苦水:

因为业绩不好,每天早上7:30必须到店自我反省,晚上也要加班总结销量不好原因,分析客户。

销售说:五一及以前开始看车的客户,自然不会接受一个月涨3万的结果,他们必定要等车价回落。只有这批客户洗掉之后,新客户报价从优惠1万再加大,才比较容易接受。

车涨价的最初日子里,销售日子也不好过。

一个商品短期内价格大幅上涨,客户自然需要一个心理接受过程。

买车如此,买房呢?

我们来看2021.5沈阳楼市数据:

沈阳和平区房价走势_沈阳房价走势2015_沈阳房价走势

5月沈阳新建商品住宅成交65万平沈阳房价走势,同比-56%,环比-26%,但房价同比+11%。

价涨量跌。

事实上,沈阳楼市之前两个月就已出现成交量跌苗头,3、4月沈阳分别下降18%、31%。

连续3个月,成交量逐步大跌,沈阳楼市怎么了?

最近黄佬邪在电台连线回答听众问题时,分析了以下几个原因:

沈阳房价连续上涨6年,进入一个调整期,符合市场规律;

房价上涨到一定价位时,能有消费力的群体会变少;

沈八条出台后,卖旧换新被阻,制约了二手房与新房成交量;

土地市场改为三次集中供地后,市场热点频次不够,430土拍利好很快被遗忘;

市场有观望情绪。

另外,我们还要冷静分析以上数据:

2020.2售楼处关停一个月,3月开始复苏,4、5月进入成交高峰期,去年此时还没有沈八条,还没有延迟备案。

因此,成交量跌是事实,但真实幅度或没有那么夸张。

另外,还有一个数据非常有意思:

成交跌幅最大的是60—80平户型,市场上小户型供应量会越来越少,改善盘多以100平或90平起步;而180平以上户型同比-22%,环比却大涨60%,这组数据充分显示了一个事实:

有钱人还在买!没有停!

黄佬邪最近在一个高端楼盘楼下的中介与店长交流了一会儿市场现状,她说:

500万左右及以下的大平层成交频次最近几个月降低,但千万以上的大平层成交频次没降,还保持着稳定。

沈阳房价走势_沈阳和平区房价走势_沈阳房价走势2015

有钱人为何还在买房?是他们任性,不在乎是否买在高点,还是他们认为以后还会涨?

有钱人比我们聪明还是笨?他们比我们更了解楼市还是更不了解?

我们再来看价:

沈阳今年房价依然连续上涨,量跌并没有影响房价上行。这与2018.8全城限购后的行情何其一致。

很多人说成交量跌了后,开发商为了现金流会打折。

确实,开发商会放出优惠沈阳房价走势,但数年来的事实是:

房价同比+10%以上,优惠多1-2%,即使最大优惠5%(再低备不了案),晚一年买房,成本还是至少增加了5%,平均每年成本增加是8%。

现在很多自媒体大V都在唱空全国楼市,很容易影响大众情绪。黄佬邪连续刷到好几个抖音上唱空沈阳观点:

1,沈阳、大连人口流出,房产没有投资价值;

2,新房房价是被C出来的。

不太懂房产的小白,很容易被这些观点洗脑,遇到如此不负责任的所谓大V,只剩下取关价值。

看事实:据最新的人口普查数据显示,沈阳、大连、长春均为人口流入城市,沈阳最多:

人口是否流失,最近各种新闻都有数据可查,应该不会有人再和黄佬邪纠结这个结论了。

一个市场未来如何走势,要看最基本的供求关系:

2019,沈阳新建商品住宅成交面积1616万平,2020,1198万平,如果计算延迟备案,约为1350—1400万平。

而根据相关公开资料,2021沈阳土地供应计划中,商品住宅用地供应600万平,如果按容积率2测算,实际供应建筑面积约为1200万平。

这里有一个数据单位问题,黄佬邪特地向相关专业人士求证过:

之前黄佬邪经常使用的中原、RDAS数据,是指沈阳市,不含郊县区,而2021沈阳全年土地供应面积600万平是含康平、法库、新民等地区,沈阳市区商品住宅供应量为519.4万平,按容积率2换算,实际供应面积为1038.8万平。

沈阳和平区房价走势_沈阳房价走势_沈阳房价走势2015

也就是说:

即使今年沈阳新建商品住宅成交量跌到1000万平,供求关系是平衡。

在今年土地供应新闻中,有一句很重要的话:

增加土地供应,平抑房价。

今年土地供应是过去4年来最多一次。

过去4年,沈阳土地供应与新建商品住宅成交面积平均每年存在500万平左右缺口。

这才是沈阳房价上涨根本原因:供不应求。

即使今年供求平衡了,过去存在的缺口依然需要补。

另外还要注意一个结构行情,已经反复说过:

3环外成交占全市一半以上,高达2/3;今年新增土地供应的位置也是如此,三环外是主流。各位亲:

二环内/旁的新地新盘新品越来越少,越来越稀缺,这是重点啊!

430地价带来的市场预期,你们是否还有印象呢?

沈阳房价走势已经穿越了周期,沈阳人买房是否能穿越周期呢?

平时不研究楼市,房地产相关知识与数据,很容易被各种不负责任的观点左右。你也未必要信我,自己多学习多研究,总是有好处的。毕竟房产是大额消费,会影响你的生活与资产。

19日下午1:30,我们一起来下午茶,唠唠当前的市场,除了以上数据外,为何沈阳楼市开始明显的两极分化:

越好越贵的产品反而卖得越好!

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