房价跌本期的老马精选来自付费书籍《逃不开的经济周期》

房价跌本期的老马精选来自付费书籍《逃不开的经济周期》可惜的是,就算这个道理这么简单,绝大部分人根本就不会这么干,大部分人还是房价涨的时候会去追着买,全社会那个浮躁的情绪上来了,谁都觉得不买就亏了;房价跌的时候,大家躲着地产走,我们觉得这时候谁买房子谁傻,从普通人到专家都受这种非理性情绪的诱惑。房价一下跌,就更没有人愿意买卖房子了。

本期的老马精选来自付费书籍《逃不开的经济周期》,作者是经济学家拉斯·特维德。

我们听过很多关于经济周期的说法,300多年以来的经济学家们发现,经济存在周期性的繁荣衰退现象。我们都知道,关于市场和政府的分工问题,是经济学的一个连绵不绝的争论,实际上市场和政府分工问题的本质,就是一个经济周期问题,在一个完整的经济周期里,政府应该扮演什么角色,市场又该扮演什么角色,到现在都达不成统一意见,所以如果我们追溯一下经济周期的相关研究,那就是300年的经济学研究史。

这本《逃不开的经济周期》就是这样一本书,如果你想对经济学研究有一个宏观的、系统的认知,那我非常推荐你去听一听这本书。今天我们要分享的是关于经济周期里非常重要的一个市场的研究,那就是房地产市场。

在一个完整的经济周期里,一定会经历房价的泡沫发酵、膨胀、破裂的全过程,那么房价周期和经济周期究竟有什么关联呢?这个其实早就有经济学者做研究了。

1932年,在芝加哥有一个房产中介,名字叫霍默·霍伊特,卖房子多了之后,他就发现房价似乎存在周期性波动的现象,于是他决定研究一下这个问题,于是从一个房地产中介转型成学者。1933年,霍伊特靠着自己对地产周期的研究,获得了经济学博士学位,还出版了一本书《百年来芝加哥地区的土地价值》,对芝加哥1830年到1933年这103年的房地产周期进行了研究。

这次研究很重要,因为时至今日人们要想研究地产周期问题,还得读霍伊特的这本书,不仅仅是因为他是最早研究的,更重要的是他提出的理论,这么多年以来,除了个别细节有所修正之外,整体理论没被发现有太多的明显错误。

霍伊特的研究发现,似乎确实存在所谓的“房地产周期”现象,平均每隔18年左右,地产行业会出现周期性的衰退。一个完整的周期挺缓慢,很多人意识不到,一旦发生了之后,便会急速向下走,非常恐怖,而且房地产业一旦进入衰退期,可能会持续10年以上,这对经济周期是个致命的打击,因为一个国家的房地产行业规模,通常是这个国家年度GDP的2到3倍,地产衰退会让经济衰退的时间延长很多。

并且,霍伊特发现,地产周期和股票周期或者是其他商品周期,通常是不重合的,它有自己的独特的周期,不一定是其他市场崩的时候,地产也会跟着崩,反过来也不是其他市场恢复繁荣的时候,地产就会跟着恢复繁荣。地产经常是有自己独立的行情,它和股票等市场经常出现交替繁荣或者交替衰退的情况,而不是变化一致。

对我们普通人来说,霍伊特有一个发现很有意思,他发现房地产业回报最高的时候就是萧条发生的时候,这时候房子价格最低,而全社会都恐慌,不敢买房子。霍伊特统计发现,这期间买了房子的人,都赚到了最高的回报。但问题是,霍伊特发现能逆市操作的这帮人,其实通常不是什么地产专家、行业精英,而是一些图便宜的普通人。

房地产专家或者行业精英为啥不行?因为房价上涨快的时候,这帮人会投资很多房产,他们手里没现金,还大量用杠杆,各种负债买房子,赶上萧条来了,房子真便宜了,就算他们有胆量逆市操作,也有心无力。反而是那些手里有闲钱的普通人,这时候出手赚了一笔。所以,年前我们在《马太牛掰》里做宏观经济分析的也说过,经济进入下行周期的时候,尽量减少负债,手里有现金才是王道,碰到资产价格跌倒谷底的时候,你有机会捡大便宜。

可惜的是,就算这个道理这么简单,绝大部分人根本就不会这么干,大部分人还是房价涨的时候会去追着买,全社会那个浮躁的情绪上来了,谁都觉得不买就亏了;房价跌的时候,大家躲着地产走,我们觉得这时候谁买房子谁傻,从普通人到专家都受这种非理性情绪的诱惑。

霍伊特的书出版之后,成了经济学上的经典,他本人也炒房发了财。之后,地产研究才算步入正轨,随着全球房地产市场数据的公开,现在的经济学家可以研究全球市场的规律和周期了。那么,目前我们看到的地产周期是什么样的呢?

首先是经济开始复苏,货币供应变多,央行把利率降低,消费支出开始上升,许多消费者决定用便宜的贷款来买房。新房屋的开工量会迅速上升,这个指标很超前,新房开工量的上升要比GDP上涨早6个月。某些角度来说,这个指标更反映未来的经济趋势,甚至比某些金融指标还要领先。

之后,随着人们消费开支的增加、工作机会的增多,住酒店需求增加了,租房子的需求也增加了。所以一般来说,在住宅房产的需求回暖之后一年,办公楼的租金收入开始上涨,租金一上涨,就带动公寓、住宅、酒店之类的商业地产价格上涨,大量资金投入进来。

随着经济的稳定增长,原材料价格开始升高,造房子的成本开始上升,有些早期的开发商可能会犹豫,继续上涨还能不能卖出去,于是开发速度会下降,于是地产行业存货销售一空,市场缺口很大,房价会迅速飙升,土地价格强劲上涨,这是建筑业进入繁荣的信号,不论开发商还是个人,这时候都会迅速投入地产之中,推动着一轮巨大的扩张,出现了很多大胆激进的销售方法,比如卖期房。

房地产业的繁荣也吸引了政府的兴趣房价跌,政府会通过重新规划土地来支持房地产业的增长,这个过程也会加速城市化。

但是,此时我们已经跨过了顶峰,消费能力达到了最高点,工业产能建设也已经达到了高峰,用不了多久,我们对新房子的需求下降,租金逐渐也开始下降,空置率增加,房地产价格开始下滑,没有开发商买地了,建材水泥价格也开始下降,经济转入通货紧缩周期。

房地产市场下挫会加剧经济紧缩,因为建筑业投资一般占总投资的1/4左右,并且建筑业一般能占到GDP的10%,所以经济可想而知,出现大量企业破产的情况,开始出现大量按揭贷款因为还不上款,抵押的房子被银行收走了的情况。房价一下跌,就更没有人愿意买卖房子了。金融机构也急刹车,不再给地产企业或者房屋买卖提供贷款了,这就是恐慌和瘫痪了。

但是,因为地产行业沉淀了太多的金融贷款,所以地产行业的崩溃很可能会引起金融危机,很多银行会因为钱收不回来破产,进而引发连锁反应,造成金融海啸。在90年代的亚洲金融危机或者是90年代的日本经济泡沫里,就出现了这种情况。所以让银行承担房地产融资确实是很危险的事情,美国的房屋按揭贷款是由房利美和房地美两家专业的金融公司完成的,这其实是把风险从一般银行业剥离出来。所以2008年金融危机的时候,美国能从地产泡沫破裂里比较快走出来,和他们这种设计压低了风险系数是有关系的。

整个市场摊牌了之后,地产行业的危机残局的清理过程会耗时4~5年,有时还要长得多。所以这意味着,如果你逆市操作,在这时候买房子,那一定要有耐心,得长期持有。整理完残局的过程中,经济会逐渐复苏,房屋空置率开始下降,租金开始上涨,人们的房子也都旧了,该买新的了,又是一轮新的地产周期开始了。

那么,在地产周期里面,不同性质的地产,其实稳定性是差很远的。办公楼、写字楼是最容易变化的,超级不稳定;其次是私人住宅,价格也很不稳定;工业用的房地产相对比较稳;而最稳的是零售业房地产,就是超市、沿街房之类的,这类地产的表现是最稳定的,这个也好理解,零售业地产和人们的生活有关系,任何经济阶段都是需要零售的。

当然,对我们来说,我们更关心的其实是,什么时候是地产市场由盛转衰的拐点?这个应该怎么判断?经济学家发现,有6个警示信号可供参考:

出现这6个指标,很可能就意味着地产周期拐点到了。显然,这些指标很复杂,不像媒体或者自媒体的标题那么简单化,需要你思考,去查阅相关部门的数据。

以上就是关于《逃不开的经济周期》的分享,如果你喜欢这本书,可以去老马商书房的微信小程序搜索书名房价跌,收听完整版。

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