高房价哪些地区托起了高房价叶植材(图)价格膨胀

哪些地区托起了高房价

叶植材 张海旺

在当前暂停半年土地批转措施到期和人民币基准利率上调的新情况下，房价持续快速上升的走势，因其包含推动物价上涨压力、投资和用地扩张反弹、银行不良资产增多等风险，再度引起全社会的高度关注和广泛讨论。在房价有无泡沫上，基本上肯定者和否定者泾渭分明；在房价增长过快的因素上，大多数房地产商几乎一致断言，主要在于宏观政策变动导致的土地和融资成本加大，而有关部门和专家大多强调，是供给量（包括土地和资金供给量）的必要减少、预期变化和需求膨胀以及投机炒作。我们认为，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，大体表现为四种类型（后文详述）。而主要以行政手段促使这些地区的房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病，因此采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀的地区价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。

目前房价问题主要表现为部分地区房价膨胀

2004年以来，全国房价问题的主要表现，是部分地区房价膨胀。3季度，9个城市房价超过2位数（表1），包括东部地区的7个城市和西部地区的2个城市：其中沈阳增长最快，达19.2%，增幅虽然比1季度略有下降，但比2003年和2004年2季度分别高11.6个和6.4个百分点，比2004年同期的全国平均水平高9.3个百分点，比最低的乌鲁木齐和东北地区的长春、哈尔滨、大连分别高18.2个和17.3个、14.8个、12.3个百分点。上海2003年和2004年1、2季度持续全国第一，分别为20.1%、28.3%和21.4%，2004年第3季度虽然下降到14.9%，但增幅比同期的全国平均水平高5.0个百分点，比最低的乌鲁木齐高13.9个百分点，比居民收入水平接近的北京、广州分别高11.4个和12.6个百分点。天津2003年和2004年1、2季度连续上涨，分别达4.1%、14.2%和16.7%，2004年第3季度虽然下降到13.4%，但增幅仍比同期的全国平均水平高3.5个百分点，比最低的乌鲁木齐高12.4个百分点，比北京高9.9个百分点，比福州（福建2004年前3季度城镇居民家庭人均可支配收入高于天津420.6元）高9.3个百分点。重庆、兰州一路高起，重庆2004年3季度达15.6%，增幅比2003年和2004年1、2季度分别高9.5个、1.1个和0.6个百分点，不仅为同期的中西部地区之最和超过全国平均水平5.7个百分点，也比较发达的北京、广州分别高12.1个和13.3个百分点；兰州也达13.1%，增幅比2003年和2004年1、2季度分别高11.3个、8.7个和4.5个百分点，增幅不仅在同期中西部地区仅次于重庆和比全国平均水平高3.2个百分点，而且比北京、广州分别高9.6个和10.8个百分点。

部分地区房价膨胀的地域性因素

第一，成本和房贷、外来购房需求推动型

近期最为各界瞩目的上海房价高涨，主要有两个原因。

一是房价构成中，各种成本尤其是土地成本增加。上海由于土地资源的极端稀缺和有限性，房地产用地成本昂贵。土地交易价格增长2004年1季度22.6%，增幅仅次于35个大中城市中的杭州，比全国平均水平和最低的乌鲁木齐分别高15.1个和22.6个百分点；2季度升至24.8%，增幅在35个大中城市中仅次于南昌，比全国平均水平和最低的乌鲁木齐分别高13.3个和24.8个百分点，超过上海市房价3.4个百分点；3季度虽然降到14.9%，但增幅比全国平均水平和最低的省市分别高3.3个和14.9个百分点，与上海市房价持平。据上海有关部门统计，2003年上海公开出让的1200多公顷土地中，平均中标价达105.4万元/亩，比2002年上涨124.3%，其中卢湾区的一块地价达1527万/亩，即使近郊区县的部分住宅土地中标价也已超过300万元/亩。

二是房贷和外来购房需求过盛。受宏观调控的作用，上海房地产供给量明显下降，但需求量明显上升。前3季度房地产开发投资和商品房竣工面积分别增长20.8%和8.1%，增幅比全国平均水平分别低7.5个和1.4个百分点；而商品房销售额增长38.1%，增幅比全国房地产开发投资和商品房销售额分别高9.8个和3.3个百分点，比上海房地产开发投资高17.3个百分点，尤其是商品房空置面积截至8月份为321.8万平方米，比年初下降38.4%。这除国际大都市的地位、宏观经济环境良好、城乡居民收入水平较高和世博会召开等优越条件外，主要是个人住房贷款和外来购房需求的推动。据央行上海分行统计，至8月底，上海住房公积金贷款余额343.2亿元，比1-9月房地产开发投资资金来源中到位的国内贷款和自筹资金分别多22.1亿元和0.5亿元，其中中资商业银行个人商业性住房贷款余额2232.6亿元，分别为1-9月房地产开发投资资金来源中到位国内贷款和自筹资金的7.0倍、6.5倍；据有关专家根据城镇人均可支配收入、城镇人口和个人储蓄贷款余额计算，上海以住房按揭信贷为主的家庭债务比高达155%，不仅为全国之最，而且超过美国同期115%的比例。同时除外资迅速进入房地产开发市场外，目前商品房2/3以上由外来者（包括来自外地但具有上海户籍的人）购买。

第二，结构和投资性需求推动型

与上海不同，南京、青岛、杭州和宁波等城市房地产投资增长快于商品房销售额。2004年1-9月，房地产开发投资增长，包括南京在内的江苏47.7%，增幅比全国平均水平和最低的吉林分别高19.4个和38.8个百分点，比上海高26.9个百分点，比江苏省商品房销售额高5.1个百分点；青岛39.2%，比全国、山东平均水平和最低的吉林分别高10.9个、3.8个和30.3个百分点，比上海高18.4个百分点，商品房竣工面积增长36.8%，增幅比全国平均水平高27.5个百分点，商品房销售面积虽然明显高于全国平均水平，但增幅比青岛市房地产开发投资和商品房竣工面积分别低7.1个和4.7个百分点；包括杭州、宁波在内的浙江36.4%，增幅比全国平均水平和最低的吉林分别高8.1个和27.5个百分点，比上海高15.6个百分点，而商品房销售额增长只有10.3%，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5个和27.3个百分点，比浙江省投资低26.1个百分点。

在这种情况下，房价上升的原因除居民收入水平较高外，主要有两点。一是高价位房屋比重过大。杭州长期以来新增高档房屋占居主流，中低档房屋严重缺乏；同时由于暂停年初开征的20%的二手房交易个人所得税，房屋租赁价格也较高，2004年3季度增长6.7%，增幅比全国平均水平和最低的海口分别高4.6个和9.0个百分点。而土地交易价格在1、2季度分别创全国增长之最后，3季度降至8.4%，增幅比杭州市房价、全国平均和上海土地交易价格分别低1.6个、3.2个和6.5个百分点，对房价推动作用大大减弱。青岛老市区的经济适用房近来也升至3000元/平方米以上，比全国商品住宅每平方米价格高400多元，而土地交易价格前3个季度均处在1.7%的低位，增幅比3季度全国平均水平和上海分别低9.9个、13.2个百分点，对房价推动作用有限。二是房价炒作和投资性需求过度。房地产规模远小于上海的杭州、青岛等城市房价增长高房价，受产生于浙江的温州炒房团和开发商炒作影响更甚。杭州几年以来期房销售很大程度上靠概念炒作，由此推动投资性购房增多，据有关单位对杭州339位居民调查，59%的居民购房出于居住兼投资目的，30%的居民是为了置业投资；据有关单位对青岛364家房地产企业调查，分别高达68.1%和65.3%的房地产企业认为，炒房投机行为和外地购房者，是房价上升的两大因素。

第三，城市大规模拆迁推动型

沈阳到2004年9月末，商品房空置面积218.7万平方米，增长7.2%。在这种房屋仍供大于求的情况下，房价上升的原因，主要是与城市大规模拆迁联动的房地产开发投资、购置土地和房屋新开工面积、项目迅速增长，引发土地价格和房屋需求大幅上升。2004年1-9月，房地产开发投资增长130%，增幅不仅比全国平均水平和下降较快的上海分别高101.7个和109个百分点，而且比居于高位的江苏、浙江和青岛分别高82.3个、9.3个和90.8个百分点；土地购置面积、房屋施工面积分别增长290%和81%，增幅比全国平均水平分别高286.2个和57.7个百分点。在此推动下，土地交易价格增长2003年已达16.1%，增幅比同期房价高8.5个百分点；2004年1、2、3季度分别为11.0%、24.7%和16.5%，其中增幅1季度比全国平均水平高3.5个百分点，2季度在全国35个大中城市中仅次于南昌和上海，比沈阳市房价高11.9个百分点，3季度虽然比沈阳市房价低2.7个百分点，但比全国平均水平高4.9个百分点，在全国仅次于南昌和成都，仍排列第三，甚至比土地资源奇缺的上海还高1.6个百分点，比南京、青岛、杭州和宁波更是分别高13.5个、14.8个、8.1个和11.4个百分点。与此同时，1-9月，商品房销售面积、商品房销售额分别增长81.0%和77.2%，增幅虽然明显低于全市房地产开发投资、购置土地面积和房屋新开工面积水平，但比全国平均水平分别高61.7个和42.4个百分点，其中商品房销售额比上海、江苏、浙江和青岛分别高34.1个、34.6个、66.9个和38.0个百分点。

天津由于海河综合治理、地铁一号线和大规模道路改造，不仅推动土地价格的增长，而且直接导致部分商品房升值和需求增加。土地交易价格增长2003年较低，仅为3.0%，但2004年1、2、3季度分别达18.1%、21.6%和12.6%，其中增幅1、2季度比全国平均水平分别高10.6个和10.1个百分点，比天津市房价分别高3.9个和4.9个百分点；3季度虽然降至房价之下，但只相差0.8个百分点，增幅比全国平均水平高1个百分点，比南京、青岛、杭州和宁波分别高9.6个、10.9个、4.2个和7.5个百分点。同时，前3季度商品房销售额增长54.4%，增幅比全国平均水平和最低的陕西分别高19.6个和57.0个百分点，比上海、浙江和江苏分别高16.3个、11.8个和44.1个百分点，比天津市房地产开发投资高33.7个百分点。

第四，起步阶段需求扩张推动型

西部地区的重庆、兰州城乡居民收入水平均在全国平均线以下，但2004年3季度房价增幅比全国平均水平分别高5.7个和3.2个百分点。其原因主要是，房地产市场基础低或处于起步阶段的需求扩张推动。

2003年，重庆、甘肃房地产开发投资完成额分别只占全国的2.4%和0.4%，两个省市总计不到北京的29.0%。但2004年以来，需求快速扩张。1-9月，重庆商品销售面积和商品房销售额分别增长9.7%和11.8%，增幅虽然低于全国平均水平和本市房地产开发投资，但商品房预售面积增长40.9%，其中商品住宅预售面积增长40.5%，增幅比全国商品房销售面积和住宅销售面积分别高21.6个和22.3个百分点，比重庆市房地产开发投资分别高19.3个和18.9个百分点；包括兰州在内的甘肃省商品房销售额和住宅销售额分别增长80.3%和73.4%，增幅比全国平均水平分别高45.5个和42.3个百分点，比房地产开发投资分别高32.6个和25.7个百分点。

房价增长趋势

现在，部分城市房价膨胀和其它地区房价增长，总体上呈稳中趋降但仍在较高位运行的动向，由此也决定了全国房价的相同趋势。

第一，部分城市房价膨胀的趋势

沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。现在暂停农用地转非农建设用地停止和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。加之这些城市房价膨胀及原因的差异，受宏观政策变动的影响也不相同。上海、杭州和宁波房价虽然仍处于高位，但增幅2004年3季度比2季度均出现下降，其中除宁波降幅达7.4个百分点外，房地产投资规模仅次于北京、广东的上海房价2、3季度持续下降，而且降幅分别达6.9个和6.5个百分点；此外高房价，土地成本和住房按揭贷款增加及房价炒作，是这些城市房价膨胀的关键因素。因而房价受土地政策变动和银行利率上调抑制作用较大，特别是利息上调对房贷成本加大使家庭债务风险意识的提升，可能迅速加快房价的下降速度。所以宏观调控和当地政府需要在促进房价逐步下降的同时，防止房价大落。其它6个城市房价，除天津3季度出现下降外，另外5个城市均呈上升态势，其中沈阳3季度上升幅度最大，南京、重庆、兰州2、3季度持续上升；另外这些城市房价上升和处于高位的重要诱因，是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，因而受宏观政策变动抑制作用较弱。所以宏观调控和当地政府需要在加大对房价抑制力度的同时，适当控制城市拆迁规模和需求膨胀。

第二，其它城市房价变动的趋向

在除超过两位数的其余26个城市房价增长中，3季度只有武汉与全国平均水平持平，另外均在9.9以下，其中低于5.0%的城市占57.7%；但增幅超过2季度的城市占69.2%，2、3季度持续上扬的城市占50%。特别是3季度房地产开发投资总共占全国1/5以上，或相当于中西部总量7成以上的北京和广州，一方面房价增长较慢，分别为3.5%和2.3%，增幅分别比全国平均水平低6.4个和7.6个百分点，比最高的沈阳分别低15.7个和16.9个百分点，比上海分别低11.4个和12.6个百分点，加上宏观政策变动对其房价的一定抑制作用，有利于全国房价趋降。但另一方面，从2003年开始这两地房价呈增长加快的总趋势。2003年和2004年1、2、3季度，北京房价增长分别为0.3%、1.8%、3.3%和3.5%，广州分别为0.7%、1.3%、2.0%和2.3%；同时由于北京国际大都市、奥运会拉动和广州经济比较发达、对外开放程度较高，特别是由于2004年3季度北京和广东商品房销售额增长比本地房地产开发投资分别高16.3个和17.4个百分点；与协议价和管理松懈相联系的较低土地价（3季度北京3.5%，广州为0增长），在统一实行招拍挂价和严格限制耕地转用下的转升；前几年过量空置商品房面积的逐步减少等，也是其房价趋升和全国房价在较高位运行的重要因素。

对平抑房价膨胀的六点政策建议

地区性特别是上述第一到第三类型的房价膨胀，需要政府进行及时调控和采取区域性政策，促使房价平稳、持续、“缓坡型”地回落，在挤出地区性泡沫的同时，保证房地产产业的健康成长。

第一，政府有关职能部门不应卷入房地产有无泡沫的媒体争论中，而应低调、持续做好平抑房价工作，减缓价格涨势，引导价格平稳回落。

第二，土地和资金这两种要素价格的扭曲，是导致当前房价呈现地区性膨胀的最基本因素，因此在暂停半年土地批转的措施到期后，有必要采取结构性的、连续性的政策，在保证地方财力有所增长的同时，防范土地批租失控的死灰复燃。

第三，继续强化对房地产开发企业的资质、自有资本金和信用评级的严格要求，促使开发企业优胜劣汰。

第四，借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，保证各届政府能持续享受到土地出让收益，防止出让金一次给付造成的地方政府短期行为，并选择适当时机和适当的城市，进行房产物业税的试点工作。

第五，目前商业银行应进一步对个人住房抵押贷款进行风险警示制度，即提醒贷款申请人，在借款时考虑到人民币利率变动可能带来的还款压力变动，促使购房者行为的理性化和个人财务安排的弹性化。

第六，积极进行房地产抵押贷款证券化的尝试，运用金融工具促使和房地产相关的国有银行资金增强流动性。