西安的房价西安房价2年翻倍买哪儿都赚，买不涨？

​过去3年，低调淳朴的西安一下子变成了网红城市。

网红书记，房价2年翻倍，西安年最中国，新一线，等等一系列耀眼的词汇，让西安变成了大西安。

就连出门，打车，出租车司机问“姑娘，你哪儿来的呀？”

自豪的回答“西安”。

出租车师傅立马说“听说你们西安，房价涨的真好。”

以前可是羡慕的说“你们西安的肉夹馍凉皮不错哈”。

一大桌子盆友们吃饭，提起西安，场景和上述类似。房价涨的真好。

西安的过去2年的平均房价几乎翻倍。好像买哪儿都赚，买哪儿都涨。

4月18日，国家统计局今日发布了2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。西安新建商品住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.2%。二手房环比上涨1.3%，同比来看上涨8.4%。西安房价上涨全国排名第一。

4月份，西安市商品住宅公示均价14074元/㎡，而在2017年的4月份，西安的房价仅仅为8402元/㎡。2年时间西安的房价上涨了接近70%。而在高新，曲江的不少楼盘和小区涨幅接近150%，甚至200%。

但西安市场已经发生了一点新变化。

一、西安的二手房普降，个别房源降幅高达25%

西安二手房确实降价了。甚至个别楼盘和高点比，降幅超过25%。

以城南小区华城万象举例，90㎡两居2018年8-9月的挂牌价是165万。而现在的挂牌价是130万。降幅为20%。

以朱雀大街的融尚中央住区举例，70㎡小两居的最高挂牌价是140万，现在的挂牌价不足百万。

西高新的中建群贤汇西安的房价，70㎡小两居的最高挂牌价为160万，现在的挂牌价不足120万。

曲江中海凯旋门，90㎡最高挂牌单价为2.8万，目前的挂牌价回归到了2.3万。

如果说这些都是普通的刚需项目，那么高端项目也并例外。金地湖城大境，去年挂牌500万，今年挂牌400万。此类的案例，并不是少数。

西安的二手房价格，在2018年8月达到了高峰，进入了一个有价无市的状态。2018年10月开始进入大幅度跳水的通道里。很不幸，买点卖点同样重要。

之所以在2018年8月达到一个价格高峰，很重要的是西安的存量市场有限，卖3限5的约束，新房供应不足，同期新房的摇号中签率个别楼盘都不足5%。焦虑恐慌在全西安蔓延，买不到新房的自动转入二手房市场，快速的推高了西安二手房市场的挂牌价格。

而在2018年10月以后，随着西安市场上新房的持续加推，全国楼市的降温西安楼市随之降温， 西安的一手房已经有一批楼盘出现了不需要摇号或者中签率大幅度明显提升的状态，买一手房更容易，且一手房因为政府限价的因素，明显价格低于同地段二手房，更有性价比，品质还更高。所以传导了二手房市场，二手房的需求量变少，随之价格引发了大规模的跳水。

到目前为止，二手房价格已经止稳西安的房价，非常适合去抄底和捡漏。非常非常适合。

二、西安的一手房价格虽然持续上涨，但是购买热度已经开始下降。

我们通过数据可以看出，西安的住宅的成交价格并没有受到二手房价格波动的影响，反而一直都在向上的持续性上涨。尤其是从2018年下半年开始，政府虽然依然严格的控制楼盘销售价格，但是针对一些明显偏低的不合理定价，做了一定的修正。比如融创南长安街一号，最早的限价是8500元/㎡，后期逐渐调整为11000元/㎡。

新房和二手房不同，价格近半年来也一直持续上涨，但是一手房的购买热度已经明显降低。

4月共有32个盘进行了线上登记，总计有8805套房源，24450个家庭参与，最终有16865个家庭资料核验通过，进入开盘销售环节。2比1。

32个结束意向登记的楼盘，其中25盘意向登记超过房源数量，超过千人的楼盘有10个，超过两千人的有3个。25盘中，有19盘需要进行摇号，2个“千人摇”和2个“两千人摇”，6盘资料核验后人数不及房源数量，平销。

与2018年夏天开始的市场火爆景象比，显得差强人意很多。甚至个别产品位置较弱，性价比并不高的项目，还面临着滞销。市场开始结束了高烧状态。

可以预见的是，西安的房价短时间迅猛上涨可能性

比较弱。

一方面是因为短期内市场的高烧现象不在，市场经历了长达38个月过山车一样的疯狂上涨后，市场进入了一个冷静期，为市场的正常表现。另外一个方面是从目前的政策各个方面来看，西安当地的刺激性政策，减弱。毕竟房住不炒依然是主旋律。何况西安政府也对于过往的房价上涨负有一定的责任。最后一个原因是目前中美贸易战结果不详，国内也不可能出现短期内非常剧烈的刺激政策或者打压政策。相对平稳。

所以接下来的西安一手房市场，房价将相对的稳定。但是因为2018年很多高价地块面临着推出，一定会推高同地段的价格和整体均价。

三、住宅价格疯狂上涨的同时写字楼和商铺并没有大幅度价格上涨。

从2016年到2018年，西安的商业市场的成交均价仅仅从12206元/㎡，上升到了16563元/㎡，上涨幅度为35%。远远低于住宅的同期涨幅。

从2016年到2018年，西安的办公楼的成交均价仅仅从9130元/㎡，上升到了13223元/㎡，上涨幅度为 44%。也远远低于住宅的同期涨幅。

如果2年前同样一笔钱买住宅和买写字楼商铺，目前的涨幅回报率是远远不一样的。甚至你会发现不少的商铺写字楼，交楼后好几年，有些甚至4年5年，都在长期空置。卖也卖不掉，出租也出租不出去，转让更无人问津。谁的责任？购买决策的责任。

为什么西安的住宅价格在飙升的同时，写字楼和商铺并没有跟随？

1、写字楼和商铺，长期在西安，处于高库存，供需严重过剩状态。且非刚需，投资属性更明显一点。而住宅不一样，住宅无论是刚需，还是改善，都是刚性购买需求，面向的客群量更大。所以价格更容易上涨和拉升。且疯狂的价格上涨，更容易挤压客户加快购买的速度。

2、写字楼和商铺，投资属性非常明显。价格取决于价值，取决于租金的快速上涨速度。而西安，毕竟只是个二线城市，无论是人口规模，经济总量还是现金产业的比例，还是租赁需求，都和一线城市有很大的差距。租金近几年上涨的速度并不明显，甚至空置率有逐年走高的趋势。所以，价格很难拉升上去。

但是从长期投资持有的角度来看，无论优质的写字楼还是优质的商铺，都是非常好的投资持有型产品。关键是要选对。

不得不承认，买房卖房从来都是个技术活。

一套100㎡的二手房2018年8月能卖200万，现在只能卖150万。2017年3月首付20万，可以在西安城南买个100㎡的房子，现在30㎡的小户型都未必能买的到。买个地铁口学区房大品牌开发商2年房价涨了3倍，买了个老破小，房价一直没怎么涨呀。全西安都在涨，可是你就没有涨呀。

种种一系列的问题。什么时候卖什么时候买，买哪儿买那栋楼，甚至买那个户型，都是技术活。否则就算是在房价2年翻倍的西安，你也无法赚到钱。

作为专业的从业者，我们一般建议买房的人，相信专业的力量和判断，选择优质的地段和社区，选择合适的买点。

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