莫斯科房价“保房价、保汇率”是利空还是利好?(图)

莫斯科房价“保房价、保汇率”是利空还是利好?(图)人民币汇率如此强劲,将对楼市带来哪些影响?相当一批读者认为,人民币汇率升值,对楼市是利空。“保房价、保汇率”的话题,最早可以追溯到2014年前后我率先提出楼市的“莫斯科模式”。楼市“莫斯科模式”提出后,大家才意识到,原来房价虚高之后,不一定是房价崩溃,还可以是汇率崩溃。在这种情况下人民币的升值,是楼市和股市的利好。

上图是美元兑人民币汇率(在岸价)走势,可以看出从今年5月末的7.1775一路升值到了目前的6.5208。

如果你在2020年5月末还了5万美元,那么当时投入的资金是35.8875万元(不计算银行加点、手续费,下同)。现在换回人民币,则只能到手32.6万元左右。也就是说,半年多时间就亏损了3.28万元左右,相当于9.15%。

为什么人民币汇率如此强劲?主要是两个原因。

第一,中国成功控制住了疫情,避免了货币政策的大水漫灌;而美国没有控制住,所以货币政策力度空前宽松。美国今年印钞多,中国印钞少,所以人民币升值。

第二,中美斗而不破,贸易协定获得了执行,人民币更有理由维持强势。而且拜登即将上台,人民币强势横盘,有利于中美关系开启新篇章。

人民币汇率如此强劲,将对楼市带来哪些影响?到底是利空还是利好?

相当一批读者认为,人民币汇率升值,对楼市是利空。这是因为前几年,财经圈里曾广泛讨论过“保房价”还是“保汇率”的问题,甚至连央媒都参与了。

“保房价、保汇率”的话题,最早可以追溯到2014年前后我率先提出楼市的“莫斯科模式”。

以前,谈到房地产泡沫及其结局,大家只知道“东京模式”或者“香港模式”莫斯科房价,也就是房价大涨之后泡沫破裂,负资产人士大量涌现,甚至有人跳楼自杀。

但这是纯市场经济模式下的楼市表现。后来我在研究中发现,莫斯科中心区的房价,从1980年代后期到2014年左右,以旧卢布计价上涨了150万倍左右。如果以美元计价,上涨了150倍左右莫斯科房价,其中卢布有一次币值改革,1000元换成1元。新的卢布兑美元,又贬值了10倍。

楼市“莫斯科模式”提出后,大家才意识到,原来房价虚高之后,不一定是房价崩溃,还可以是汇率崩溃。

这就是“保汇率还是保房价”问题的由来。当然,后来我又揭示了比“莫斯科模式”更激进的“德黑兰模式”——其房价在过去几年,以伊朗当地货币计算年年翻倍,而以美元计价是原地踏步走。当然,这就涉及到我率先提出的“美元顶”和“本国货币顶”的问题了。

正是因为有了“保房价还是保汇率”的讨论,有很多人认为,房价和汇率是跷跷板的两端:汇率升值,对房价是利空;反之,汇率贬值,有利于房价上涨。

其实未必,因为这里面还有一个巨大的变量:外汇管制政策的力度,以及被执行的效率。

目前中国的外汇管制还是比较严格的,除了外资机构,国内企业、个人外汇的进出受到严格管理,资本项目下基本没有放开。

如果你去银行兑换美元,每人每年只有5万美元额度,银行还要登记你的用途。如果未来用途改变,可能会受到处罚。

此外,由于金融反腐败力度较大,通过贸易等方式来“走私外汇”难度也比较大,基本上外汇的“跑冒滴漏”被管住了。

在这种情况下人民币的升值,是楼市和股市的利好。因为国内的货币池子,只能流入、很难流出。(除非央行自己回收)

疫情后,全球主要经济体都在货币宽松,利率非常低,甚至是负数。主要经济体里,只有中国还维持了较高利率。加上楼市和股市有机会,所以不断有增量资金流入,这样就会抬高中国的资产价格,房价就是其中之一。

目前我们对外国人和港澳台同胞在内地购房,政策是非常宽松的。

如果你是一个深圳户籍人口,在深圳买房还要附加3年社保,你去北京或者上海买住宅是不允许的。但一个香港居民,只要在北上深开具无房证明,他是可以分别买一套的。理论上,全国所有的城市,他都可以买一套。

为什么对境外人士这么宽松?原因很简单,这可能带来增量资金流入中国内地(给中国带来增量外汇)。即便不能,也有利于资金在境内“打转转”,而不是流出。

也就是说,对境外人士购房限制非常松的根本原因是:鼓励资金流入。

至于普通境内居民,你卖了国内的房子,钱是很难转到境外的(不鼓励流出)。

什么情况下,汇率大幅升值会对楼市构成利空?主要是在没有外汇管制,或者管制政策漏洞百出的时候。

这时候,大家会看到境内资产价格偏高,可能卖掉国内的房子到美国、英国或者什么地方买房,那么就会有很多人抛售房产,转移财产出去。

所以,外汇管制政策是否严格、执行的是否到位,是非常重要的。

中国为什么乐意看到人民币汇率的强势?

莫斯科房价_莫斯科房价 俄罗斯_莫斯科房价走势

原因是:第一,有利于化解中国跟欧美日等主要贸易伙伴的矛盾——主要是减少中国的顺差,增加进口;第二,强势的人民币,有利于人民币国际化和扩大中国影响力;第三,中国在购买能源、粮食、芯片的时候,可以便宜一些。

当然也有代价。主要是:依赖出口的国内中低端制造业,会受到明显压力,可能出现订单减少、失业增加。

所以人民币也不能无限制升值。

我的预估是,6.5将是一个重要点位。一般来说,不会破6.5(中间价),如果破了,也是短期的。除非美国的疫情仍然控制不住,还要再搞N轮宽松。

至于美元计价情况下,中国大城市房价显得比较贵,这个问题会长期存在。事实上,现在至少有两道防火墙,可以防止“中国房价贵VS欧美房价便宜”带来的资金流动。

第一道防火墙是中国自己的外汇管制;第二道防火墙是欧美日普遍不欢迎中国人去买房子,如果人数多、带来房价上涨,人家一定是要管制的。

也就是说,人家也限购。

所以,中国的房价泡沫还是要“关起门来自己玩”。既然长期解决不了,也就很难说是泡沫了。或者说,泡沫异常坚硬。

最后一个问题:既然泡沫长期存在,既然热钱不断流入,那么房价会继续涨吗?

答案是:涨是常态,横盘和下跌是喘口气为了下一波上涨做准备。境外人士会有进来买房子的,但由于很多城市存在限售,他们会比较慎重。更何况,进来之后出去不太容易,所以增量资金是可控的,有限的。

千万别相信什么:700万香港人将来跟你抢房子的说法,香港人没有那么有钱,也没有那么傻。难道伦敦或者加州或者澳洲的房子不香吗?——自由买卖,资金来去不受限制的。

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