西安的房价 ​​：西安楼市突发新政，上涨的神话要破了？

​​12.1日凌晨突发的西安楼市新政，引起新的波动，此次调控对购房者及西安楼市有何影响，之前我们有过简单分析。

西安楼市突发新政，上涨的神话要破了？

但还是觉得不够过瘾，今天再来分析一下，同步预测下2021年的西安楼市的发展走向。

一、是什么迫使西安楼市出台新政？

1、连续55个月上涨的房价

对比《2020年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，定基15年，全国各城市平均房价涨幅为44.38%，西安涨幅位列第一，达到80.1%，几乎为平均线的两倍。

图片

2、摇号中签率的持续走低2020年，西安楼市出现多个千人摇项目，一房难求。供需不平衡的问题逐渐显现，这也是12.1政策出台的背景。

二、政策出台的力度是大还是小？

政策力度究竟有多大？我们横向对比其他城市 一线城市住房商贷政策，根据公开数据整理

图片

多数城市在二套房上执行认房又认贷，即使购房者名下无房，但征信上有贷款记录，也算二套。购买普通住宅：首付为40%、50%的城市分别6座，60%的有5座，最高70%的为深圳，中位数在50%。购买144㎡以上非普通住宅提升首付的城市有7座，普遍提高数额为2成；对于未结清房贷提升首付的城市有7座，中位数在5成。

再来分析西安：此次政策不涉及首套房的刚需客户，主要提高二套房的信贷门槛来调控改善型客户。一是认贷，首次将是否结清房贷纳入二套房首付审定体系，首付提升到60%，相比同类型城市，处于偏高水平。二是提升二套房首付比例，最高涨幅达到30%； 横向对比分析，12.1政策对普通刚改类客户比较友好，有较大影响的是改+改类客户；从认贷的角度分析，调控力度较大，希望抑制资金杠杆率来平衡楼市。

西安楼市未来的走向究竟如何，是该观望还是入手？一项政策的出台需要半年左右的适应期，短期内市场会出现一波观望潮，给长期火爆的西安楼市降温，从最近的成交数据来看也是有所放缓。

三、中长期该政策对于西安楼市的影响但从长远发展我还是看好的，主要原因如下：

（1）持续旺盛的需求西安自2017年以来放宽落户限制，人口流入加快西安的房价，2019年西安常住人口数已迈入1000万大关。近年来又高光不断，“第9个国家中心城市”、“十四运举办城市”，前三季度，全国副省级城市中西安GDP、固投增长均位列第一。

今天5、6、9三条地铁线路同时开通，加上已经运营的5条线路，西安共有8条地铁，全国排名第十，地铁的数量和里程也代表城市的能级。

从国家层面上讲，《西部大开发指导意见 》也彰显领导班子对西部建设的决心，加上西安频频与浙江、江苏、广东等省份互动，做好东部城市“退二进三”的产业转移，吸引了一大批制造业落户。

既有国家政策支持，城市产业布局、基础配套设施日趋完善，又有大量的科研院校和高端人才，西安未来的城市发展将会产生巨大的虹吸效应西安的房价，吸引资本、人口的涌入。

（2）充裕的资金

流通带来交易，目前国人的投资渠道不多，加上“家”文化的影响，房地产算是为数不多的保值且稳定的方式。

且不论因城市的发展，基础设施的建设，有多少资金涌入，就拿国家的货币政策来说：自18年起我国频发贸易摩擦，“国内市场”、“扩大内需”成为高频词汇，特别是疫情以来为应对经济萧条所实施的宽松货币政策并增发货币，今年3月以来，我国广义货币（M2）已连续8个月保持10%以上的增速，这意味着钱的购买力下降，未来普通百姓的资金将流向何处，不言而喻。

（3）供应的收紧2020年度西安市拟供应建设用地规模3.8187万亩，远小于2018年（8.09万亩），甚至低于2017年（4.2691万亩），其中居住用地为1.3398万亩，特别是主城区和教育、医疗、交通等配套设施相对完善的城市近郊区，量少价高的趋势非常明显。

土地为供给，人口是需求，资金属媒介，从市场经济学的角度判断，供需不平衡势必推高价格，虽有管控压制，产生静置期，但从长期来看，房价下跌是不可能的。

四、本次政策调控对于中短期的影响

1、对于购买方可能会产生三方面的影响：（1）离婚率升高，二套变首套。毕竟首付一下子少了几十万，铤而走险的人必不在少数；

（2）放大购房面积：原想买100㎡小三房过度下的刚需客户，很大程度上会一步到位，尽量选择能满足自己未来10年需求的面积。

（3）转向商办物业或不限购区域：对于手上有几十万，本想再买一套的客户，可能会转投公寓类产品，作为住宅的替代方案。

2、对于销售端的影响：

（1）一手房：开发商调整面积结构，强调居住功能144㎡以上的产品和90-100㎡小三房进一步减少；舒适三居和四居室的产品将会增加；90㎡以下功能型小三房比例将增加。

（2）二手房：先出手再置换，供应增多，价格松动短时间内二手房的供应量将会升高，供应量增加与期望出手周期缩短，价格自然会产生下降空间。所有的政策都有两面性，12.1未出时，动辄中签比例10：1，如今购房门槛增加，一大部分人被挡在门外，也意味着竞争减少，买到好项目的机会增加了。

有购房能力的人这段时间一定要果断出手，如果真的差个20万，银行这么多消费贷款，完全可以过渡一下。 总结一下，此次新政的影响和2021年西安楼市走向：

1. 对比其他城市，此次政策调控程度处于中等水平，特别是差异化的信贷政策，留有一部分自行调整空间；

2. 从城市发展强度、产业、资金、人口流向来看，西安房地产发展的远景是向好的，是很好的抗通胀产品；

3. 从供应方面看，未来一步到位的改善型产品将会增加，小三房产品的面积会进一步压缩，二手房的供应量会增大，有迫切购房需求的客户可以考虑地段不错，配套成熟的二手房；

4. 从住宅购买需求方面来说，短期内有所放缓，但是这种变化是被压抑的，一有机会就反弹，因此有能力的家庭可以选择在这个时期选择优出手；

5、公寓、办公等类居住类产品的需求将会提升，特别是小面积两房这种功能型产品，但建议谨慎购买；

6. 从社会层面来看，短时间内离婚率可能上升。 总之2021年，西安的楼市一定会有些小变化，未必是大家期待的大幅度降价或者上涨。毕竟疯涨或者快速下降，都不是西安2021年的最大可能。但是依然值得期待。

我最近写的文章有:

许家印要当中介大佬，恒大宣战贝壳！

蛋壳危险，但我依然坚信租赁未来大有可为！

24小时大讨论：贝壳模式VS天猫好房

小俊：未来的15年，重点发展产业梳理！

不是深圳不要房地产！

阿里卖房，宣战贝壳！行么？

恒大抓贼， 可能带来的十大楼市新变化！

实控人被调查,COO离职，蛋壳难！

————————————-

关于「小俊商业新观点（察）」：

我的梦想是10年后成为最优秀的财经评论家

所以我努力的写好每篇文章。

和大家一起解读地产和热点财经新现象，新商业模式。

谁是小俊？

一个不富有不貌美但有意思的的姑娘

7年地产营销，2年新零售创业，5年自媒体。

专注研究房地产和新商业模式，企业战略，热点财经事件。

知乎、雪球专栏作者，购房专家，年阅读量破500w+。

发文精准预测过西安楼市暴涨（2年涨幅130%）

还发文预判过 ：

乐视汽车会失败

链家才是最大的野心家，瑞幸咖啡是泡沫，

无人货架是投资打水漂等。

她说“虽然不能光芒万丈，但要像星辰像大海“

希望你会喜欢上她。