成都 房价 杨一第256篇:成都、重庆、贵阳的城市发展历程

成都 房价
杨一第256篇:成都、重庆、贵阳的城市发展历程虽然成都、重庆、贵阳的房价都陆续涨起来了,但这些城市的涨价姿势,却不尽相同。而且重庆主城对于区县的虹吸能力其实并不强,这就造成了过去10年主城才增长了150万,只有成都的25%,所以房价肯定拼不过成都。当初都是六七十万买房的人,买贵阳的到现在也才110万左右,买重庆的已经有150多万了,而买成都的更是有180多万了。

这是杨一第256篇原创文章

去看一看成都、重庆、贵阳的城市发展历程。

为什么说2016年是成都和重庆楼市的分水岭?

2016年之后,成都究竟是做了什么,然后把重庆甩在身后?

成都300万是刚需,重庆300万就迈入豪宅门槛了,为什么差距这么大?

为什么成都向南、重庆向北、贵阳向北……

为何成都在四川独大成都 房价,而重庆则雨露均沾?

夹在重庆和成都中间的城市的人,到底是在成都还是重庆买房置业安顿下来?

贵阳和遵义楼市的起飞,与成渝间的高铁通车有无联系?

………

挖了这么多坑,是时候一步步填坑了。

要想了解成都、重庆和贵阳的楼市发展阶段,以及这3个城市的房地产为什么是这样的发展节奏,首先就得站在全国的立场上面来看。

就重庆看重庆,就成都看成都,你永远都看不出道来。

我们多次说过,房地产的本质是金融。

这话不仅适用于开发商,也适合投资客。没有投资获利的可能,这些人根本就不会去投资房地产。

2015年之前的中国楼市,经历了2008年和2011年的国际经济危机重锤后,一蹶不振。

2015年之后,中华神州大地上到处可见开发商攻城略地的身影,身后的挖掘机一直突突作响,仿佛挖的不是地基,而是黄金。

那是中国开发商的黄金年代。

成都 房价_成都清水河成都合院房价_成都房价

只因为2015年两会的总基调是:去库存。

天量货币辅之以棚改形式流入房地产行业,北京上海深圳最先感知到这一冷暖变化,于是一线城市的楼市在2015年趋于火热。

楼市过热引起了领导们的警觉,一系列限制性措施急忙出台,也就堵住了一大批想买深圳却买不了的投资客。

这群被赶出了一线城市的投资客,来到了彼时还没有限制措施和房价低洼地带的强二线城市,比如成都。然后……成都楼市也火了。

接下来这把火烧到了重庆,此时已经到了2016年下半年,而正好黄大大又要离任,重庆楼市的棺材板终于压不住了。

再然后,就是贵阳楼市2017年的爆发。

城市是有轮动效应的,一个城市的房地产并不是天然地涨或跌,它是受到多方因素的综合作用。

深圳比成都早一年左右,

成都比重庆早半年左右,

重庆比贵阳早半年左右。

虽然成都、重庆、贵阳的房价都陆续涨起来了,但这些城市的涨价姿势,却不尽相同。

△ 成都、重庆和贵阳2012-2021年住宅房价成都 房价,数据源于克而瑞

成都房价上涨的时间最早,而且涨的也最稳,没有大涨大跌,就像是滚雪球一样,足以看出领导们的管理水平。

在成都买房的整体投资回报率还是比较好的,而现在成都不管是新房还是二手房都有限价,楼市的真正价值其实是被政策掩盖了的。

重庆2017年初开始涨,2017-2018年这两年涨的最凶,在这3个城市里也是涨幅最大的,然后在2018-2020年整个楼市趋于平稳,2021年的一批次土拍引爆了市场后,又一次把房价拉升到了一个高位。

所以,2016年之前在重庆买房的是赚了一笔的,2016-2018年在重庆买房的可以小赚或小亏,反正基本打平,2018年之后尤其是2021年买房投资的,可能结果就不太如意了。

而贵阳是在2017年下半年涨价,2019年到达顶点,随后便一直下跌,现在已经连续跌了2年了,估计2022年房价还要再跌一波。

那些投资贵阳的,除非嗅觉特别敏锐,否则基本都会掉坑里。

层出不穷的超级大盘,动辄几万亩,一开盘就是三四千套的卖,首付政策又特别优惠,还有的楼盘买房送精装送地暖送车位,整个城市的房地产一片内卷。

在贵阳,大家都在走低端倾销路线,很少很少有开发商做高端楼盘、去提升城市形象的,我了解到的项目还真不多,除铁建城、贵阳中心之外。

同样都是西南城市,为什么三城的命运完全不同?

因为,站在它们背后的力量,过于悬殊了。

站在成都背后的,是8000多万人口的大四川,和几亿人口的大西南地区,大西北地区。

过去10年,成都新增了581万人口,这些去成都的人很多都是四川区县的,西藏的,青海的,他们都会去成都奋斗、打拼、买房。

这种情况下,成都房价怎么可能不涨?

△ 成都虹吸四川省人口,图源网络

而站在重庆背后的,力量明显就少了很多。

重庆主城1000多万人口,大重庆3200多万人口,重庆和整个大四川的总人口加起来也才1个亿,而这里面很多人都会跑去成都那边,来重庆这边的就要少很多了。

而且重庆主城对于区县的虹吸能力其实并不强,这就造成了过去10年主城才增长了150万,只有成都的25%,所以房价肯定拼不过成都。

贵阳,力量就更弱小了。

虽是贵州省会,但贵阳在各项资源方面并没有多大优势。GDP方面和遵义并驾齐驱,人口方面比不过毕节,财力资源很多都被导入到了区县去扶贫,所以贵阳几乎没有什么资源优势。

可能贵州在执行“强省会”后,贵阳楼市会稍微好一些。

城市是由无数个人组成的,每一个普普通通的你我他她构成了这座城市的精彩。

而人的差距,说白了也是城市的差距。

2016年大学毕业后,3个大学同学分别去了成都、重庆、贵阳,然后买房。假设能力相同的前提下,这3个人会逐渐呈现出3种阶层来。

△ 成都、重庆和贵阳2012-2021年套均总价,数据源于克而瑞

成都 房价_成都房价_成都清水河成都合院房价

当初都是六七十万买房的人,买贵阳的到现在也才110万左右,买重庆的已经有150多万了,而买成都的更是有180多万了。

不要看这个数据差异不大,这个是平均总价,是平均值。

平均数是有很大的迷惑性的,我和科比的身高平均值还是185呢,球技平均值还是NBA呢。

平均值掩盖的,是更分化的贫富差距、阶层差距。

这3个身价慢慢不同的人,难道在能力方面真的有很大差距吗?

身价高的并不是他有多厉害,而是他背后的城市,很厉害。

可能成都的186万平均值,放在贵阳,那就是妥妥的改善群体。

从这可以看出,城市是保证下限的,就像最低收入一样,它是托底的。

城市是人的下限,而能力是人的上限。

最后,我想问问,为什么城市之间会有这么大的差距?

假如给你城市里1平方公里的地,也就是100万平方米,如何实现投资收益最大化?干什么都行,只要合法,暂不用考虑审批的事。

我估计很多人会想到建住宅卖房子,建个游乐场,建个综合体mall等等,这些其实都不是最赚钱的。

按照赚钱的能量级,从高到低我能想到的两个选择。

首先当然是交易所呀,证券交易所最牛,期货什么的其次,建一个交易所就是开动了巨型印钞机,造富机器,目前国内也就北京、上海、深圳有证券交易所,极其稀缺。

然后建写字楼CBD,不要建住宅和厂房,住宅是一锤子生意,建好后只能赚一次钱,厂房容积率太低,以后的长期升值都归业主了,对于初始建设者不划算。

建写字楼,可以收税,国内知名的CBD比如上海陆家嘴,深圳福田,广州天河,每年产出的GDP都是上千亿的,陆家嘴甚至可以产生5000亿级的体量。

上海一年收税上亿的写字楼就有100多座。

写字楼是妥妥的收税母鸡。

这就是北京上海深圳繁荣的秘密所在。

重庆、成都和贵阳,何时才能踏上这条路呢,我期待有那么一天。

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