鄂州房价我国楼市走牛二十年的市场环境下，鄂州市房价表现如何？-楼市网

鄂州房价我国楼市走牛二十年的市场环境下，鄂州市房价表现如何？

楼市网 • 2022年2月22日 14:02:20 • 房价走势 • 阅读 87

鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸，鄂州是座历史文化名城，是著名的“百湖之市”、“鱼米之乡”。“武昌多秀色，湖山抱朗月”，鄂州的山可人，水多情。

鄂州有”湖北省小康市”称号，现辖鄂城区、华容区、梁子湖区、葛店经济技术开发区、临空经济区。七普数据常住人口为1079353人。

我国楼市走牛二十年的市场环境下，鄂州市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价平均7976元，五年上涨93%

根据当地官方公开披露的商品房价格实际数据显示：

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来，各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年鄂州地区房价平均7976元，较2015年房价4130元，五年时间上涨了93%。

从地区均价走势变化来观察，鄂州市房价在2018年出现大幅上涨，整体上呈现总位震荡上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，鄂州地区的房价没有回落，2020年房价较2019年上涨约1.60%。

鄂州市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，比较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

2015年城镇居民人均可支配收入24774元，农村居民人均可支配收入13812元。

2019年城镇居民人均可支配收入34541元，农村居民人均可支配收入19313元。

2020年城镇居民人均可支配收入35025元，农村居民人均可支配收入18792元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了10251元，五年增长幅度41%。收入平均每年超过8%的增长。

这也会带来本市社零消费总额的持续增长。2015年社零总额262亿元，2019年社零总额412亿元，2020年社零总额327亿元（新冠疫情影响）。

居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年鄂州地区的房价为7976元/平米，五年上涨93%；2020年城镇居民可支配收入有35025元，较五年前涨了41%，支出占收入61%。

2020年实现GDP总值1005亿元，较2015年GDP值730亿元，五年经济总量增加了38%，应当说该市经济发展速度还是不错的（湖北省内2020年受新冠疫情影响很大）。

但是，该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么，当地居民的购房压力又如何？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（有2人有收入），购买100平米的住宅鄂州房价，我们一起来具体测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价4130元，100平米房款总额413000元，收入总额49548元；

2020年：房价7976元，100平米房款总额797600元，收入总额70050元。

按城镇居民的收支比重61%来计算，即一年收入约有39%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2015年：房价收入比=21.4年；

2020年：房价收入比=29.2年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供21年鄂州房价，2020年需要供30年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在本市用积蓄买房，基本上30年内未必能还清。

第二，居民杠杆率

2020年末，鄂州市常住人口108万人，住户存款505.89亿元，人均存款4.68万元。住户贷款350.04亿元，人均借款3.24万元。

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，鄂州市居民杠杆率明显低于全国平均水平。

依据七普数据，全市居住在城镇的人口为715268人，占66.27%；居住在乡村的人口为364085人，占33.73%。换算成可支配收入=318.94亿元。

用”可支配收入“计算出来的本市城镇居民杠杆率约109.8%，超过100%，应当说在国内鄂州市居民杠杆率偏高。

综合上述数据信息，从可支配收入角度考量，认为鄂州市房价偏高。众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房。同时，居民杠杆率超过100%，并且比本省宜昌市居民杠杆率（90%）还要高。

说心里话，鄂州市与宜昌市相比，在经济总量、人口规模以及城镇居民可支配收入等方面都不及宜昌市，可鄂州市房价明显高于宜昌市，高出幅度达18.83%。并且，鄂州市城镇居民收入水平不及全国城镇居民收入（4.38万元）的水平。有点纳闷，难道鄂州市108万人口家里都有矿？

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