双鸭山房价研究城市困境下的楼市变化,房地产市场却惨遭滑铁卢

双鸭山房价研究城市困境下的楼市变化,房地产市场却惨遭滑铁卢
鹤岗,这座打破中国房价信仰的城市,正在试图走出困境。上述是鹤岗大致的楼市情况,更糟糕的是,不景气的楼市拖垮了鹤岗市的房企利润水平。像鹤岗这类东北偏远的“煤炭”城市,如果现在还在做着靠“房产拉动经济”的梦,是很不现实的。土地出让的情况可以从侧面反映当地房地产市场行情,比起有的城市在不断扩围甚至填海造地,东北城市已经出现明显的收缩。这,就是那个打破中国房价信仰的地方。

鹤岗,这座距离广州3700公里的东北城市,又成为了焦点。

上一次站在镁光灯下,还是因为打破了房价信仰:房子白菜价,一套总价只需2-3万,全国房价处于倒数第一。

这次的关注点在于,前不久鹤岗发布了一则《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》。

图源:微信公共图片库

这《通知》看起来是再正常不过的事,但鹤岗公布取消招聘的原因既非报名人数不够,也非疫情影响,而是——

“因鹤岗市政府实施财政重整计划,财力情况发生重大变化,决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。”

财政重整,这个词时隔n年又再次被提及。

2016年国务院发布的“88号文件”,启动财政重整计划的两条“红线”,要么是市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%;或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%。

这是离“财政破产”还有一道门的距离,但不是无药可救的程度。四川省下辖资阳市的雁江区和安岳县,曾在2018年启动财政重整,幸运的是,一年后它们都退出/终止了财政重整。

作为地级市首次提及财政重整,鹤岗还是撕开了这层遮羞布,在新年交接时刻,以这种方式再次出现在大众的视野。这也意味着鹤岗的债务付息支出占比超过了10%,还债成了当前的第一任务。

重点的信息有两个,一是在鹤岗基层体制内考公生将“报考无门”,二是,鹤岗要么债务负担过重,要么收入下滑远超预期,逼不得已缩编裁员。消息不胫而走,但很快,鹤岗市政府撤下了这则新闻,如今在官网已经点不开。

今天,说财猫专门出了一期内容,研究城市困境下的楼市变化。鹤岗作为第一弹,有其特殊性也有借鉴意义。这个以煤炭起家的城市,房地产市场却惨遭滑铁卢,压垮这座城市的最后一根稻草是什么?

每天46人离开

全年房子才卖1个亿

鹤岗,这座打破中国房价信仰的城市,正在试图走出困境。

房地产可以说不是这类东北煤炭城市的主要支柱产业,更别说未来成为经济支柱。以鹤岗为例,人口的不断流失,楼市亦如一潭死水、了无生气。

七普数据显示,鹤岗全市常住人口,比起十年前减少了16.7万人,相当于每年有1.67万人、每天约有46人离开鹤岗。截至2020年鹤岗市的常住人口仅为89.1万人,人口少却拥有广袤的土地,总面积达到14684平方千米。

这面积,大概是广州的两倍大,但人口不到广州的5%。

从2019年开始,就有鹤岗的房子很便宜的传言,“两三万就可以买到一套房”,听起来觉得很滑稽或者不可思议,但是现实的情况是:鹤岗楼市正在疯狂萎缩。

有人说鹤岗如今的房价跌回十年前了,但鹤岗的楼市高光时刻是在2007-2008年,那个时候的商品房销售额甚至是现在的10倍。翻开过去十年的统计年鉴,鹤岗的商品房销售单价确有下滑的迹象。

说财猫整理了一份可供参考的数据,从鹤岗的商品房屋销售面积和销售额来看,2011年全市销售额还是15.68亿元,到2019年已经变成1.18亿元,其中住宅的销售额显示只有9500万元,销售面积更是从2011年的49万平缩减至2019年的3.58万平。

算下来,鹤岗近十年的住宅销售单价维持在3000元/㎡,2016-2018年还一度跌倒2600至2800元/㎡。

上述是鹤岗大致的楼市情况,更糟糕的是,不景气的楼市拖垮了鹤岗市的房企利润水平。在鹤岗市的房企利润总额从2018年开始已经是负数,亏损在2019年进一步扩大,该年鹤岗市的房企利润总额为-3287万元。

一个很扎眼的数据,在鹤岗的房地产开发企业购置土地的记录中,有两年是吃了“零鸭蛋”的,分别是2015年及2019年。意味着鹤岗每年的卖地收入并不稳定。

最近的两年数据还没法看到,但可以预见的是,大概率不好看。

像鹤岗这类东北偏远的“煤炭”城市,如果现在还在做着靠“房产拉动经济”的梦,是很不现实的。

鹤岗不会是唯一

黑龙江的四大煤炭城市中,有三个都位居全国房价最低的十大城市之列,分别是鹤岗、双鸭山和七台河。

鹤岗虽然很出名,但比鹤岗房价更低的是双鸭山,去年12月,有报道称,双鸭山的房价低到八千元一套。

原本以为鹤岗两三万、甚至5万一套房的成交现象已经是有点“破天荒”了双鸭山房价,没想到双鸭山8千元一套房的记录瞬间“赶超”鹤岗,成为全国房价最低的地方。

过去这一年,是土地市场变革最大的一年。土地出让的情况可以从侧面反映当地房地产市场行情,比起有的城市在不断扩围甚至填海造地,东北城市已经出现明显的收缩。

双集中供地和下半年地市遇冷,使得政府的卖地收入也略显囊中羞涩。投行中金公司在一份研报中称,东北、西北、西南等较弱区域土地出让金收入同比下滑超过30%,其中黑龙江省的土地出让金收入增速下滑超过50%。

中金表示,土地市场明显降温,已经引发对地方财政收入下滑、可协调资源减少以及城投企业偿债能力弱化的担忧,后续各地土地出让收入下滑趋势可能持续,并且将延续各地分化趋势。

下半年的第二次及第三次集中供地,基本以国企和央企扫货为主,民营开发商中只有那些“命硬”的还出现在土拍市场上拿地,那些爆雷的房企根本顾不上投拓,而是躲起来解决资金链危机。

2021年的土地市场依然分化严重,一二线城市卖地基本不受太大影响,上海、广州、南京、杭州、北京是卖地收入最多的城市,但如果是三四五六线城市,估计流拍才是主旋律,比如黑龙江省的土地收入跌超五成。

这是从土地收入的角度来看,若是从政府支出的角度来看,黑龙江的城投债到期规模值得关注。

中金于研报中表示,用隐含评级(一种基于市场信息的评级方法)较低的城投债2022年到期回售规模,与全部城投债到期回售规模的比例,去衡量各区域到期回售的结构会发现,吉林、黑龙江、青海占比均为100%,且到期回售规模均超百亿元。

这意味着,黑龙江省全部城投债须于今年回售双鸭山房价,城投债将迎来大规模到期赎回潮。这就与鹤岗提及“财政重整”联系上了,鹤岗需要实施财政重整,原因也大概率是债务付息支出占比过大。

但财政重整不是无解,在财政重整期内,除必要的基本民生政策支出和政府有效运转支出外,视债务风险等级,本级政府其他财政支出应保持“零增长”或者大力压减,“削减经费”、缩编裁员以及清理补贴等。

除此之外,地方政府还得暂停土地出让收入各项政策性计提,土地出让收入扣除成本性支出后应全部用于还债。

这,就是那个打破中国房价信仰的地方。

未来,或许会更多;分化,是一定的了。

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