大兴房价2017年北京房价走势分析,看完你就知道了

大兴房价2017年北京房价走势分析,看完你就知道了在2014年到2017年,北京房价迎来一轮急速上涨,图中的曲线很清楚的表明,这4年的上涨,率先启动的是城区(西城、东城、海淀、朝阳),然后是郊区县(平谷、丰台、顺义、大兴、通州等),城区的价格上涨比郊区猛,曲线斜率更陡,尤其是2015年底到2017年初,城区的房价急速上涨。我们可以看到,远郊区县,顺义丰台等,房子不降价个50万,就不好卖了。图7描述了近10年来,北京二手房成交量变化趋势。

本文利用2012年1月到2020年7月期间北京市实际二手房成交房屋数据为计算样本,对将近10年的北京房价变化进行了分析,并把真实的数据分析结果逐一列出。数据是真实的,所以绘制出的曲线也是真实的。

1. 房屋成交单价变化趋势

首先看2012年1月到2020年7月,北京市各区县成交房屋单价走势。

图1 北京市近10年来,各区县房屋成交单价变化趋势

从图1可以看出,随着时间的推移,2012年初,各个城区的房屋单价在1.5万到3万之间。在2014年到2017年,北京房价迎来一轮急速上涨,图中的曲线很清楚的表明,这4年的上涨,率先启动的是城区(西城、东城、海淀、朝阳),然后是郊区县(平谷、丰台、顺义、大兴、通州等),城区的价格上涨比郊区猛,曲线斜率更陡,尤其是2015年底到2017年初,城区的房价急速上涨。

2017年3月,北京的房价达到了目前历史的高点,接着3月17日,政府出台了非常严厉的二手房限购政策,房价上涨嘎然而止,开始了缓慢下跌的过程。

尽管是下跌,从2017年3月到2020年7月的数据看,西城房价属于高位震荡,仅有小幅下跌。东城、海淀小幅震荡下跌。朝阳及其他郊区县下降比较明显。

图中非常明显的看出来,上涨时,城区涨的比郊区快、幅度也大,下跌时,郊区比城区要快,跌的比例也大。随机拿出具体实际成交数据来看,那就是在2012年,一个人用180万买一套回龙观的90平米的房子,而同时另一个人也用180万买一套西城的40平米学区房,到2020年的时候,回龙观的房子价值涨幅是2倍,而买西城房子的人,身价变成了原来的3倍。这变成了一个投资问题。

2017年初,出手购买远郊区县的房子的人,不管贷款还是不贷款,到2020年中这个时候,都是亏本的。有些房子甚至亏了1/3。

上图是拿全部的成交房屋做样本计算的,房子有多种因素,房龄有长短,面积有大小。如果更细致的来看一下,比如,北京有1980年以前的不少房子,也有2000年后新建的新小区,老房子和新房子的房屋单价走势如何呢?

我们进一步看数据:

图2 近10年来,40年房龄以上的老房子,成交房屋单价变成趋势

大兴彩虹新城房价_大兴房价_大兴机场房价

图2中,时间还是从2012年到2020年,计算的样本是1950年到1980年的老房子,即40年房龄以上的“老破小”的价格变化趋势。

图3 2000年后新建房屋的成交单价走势

而图3是用2000年以后的新建房屋进行计算的。可以看出,图2,图3曲线没什么大的不同,40年以上房龄的房子和2000年后的新建住宅,涨跌同步。不会是新房就比老房子抗跌。

2017年3月房价达到历史高点,在这个时间点之后,要是再卖房,还好卖吗?我们进一步看数据。

图4 二手房从挂牌到真正成交的时间变化趋势

图4是这10年来,二手房从挂牌到实际成交所需要用到的时间,整体看,二手房的成交时间越来越久,从2012年平均50天左右,到2020年中,平均卖出一套房要150天左右。图中,粉色曲线是西城区,今年的房屋成交周期还算最短,也要100天,大兴、顺义等区成交周期最久。买房人与卖房人之间的心里差距在增加,换句话说,房子想痛快的卖出去,不那么简单了,除非价格要不市场价有一定的差距。

这个曲线还算平稳,属于缓慢增长。房子成交周期长了,卖房人心里价位和买房人心里价位差距有点大,那卖房人的报价就只能降低,接着的图,反应了卖房人最初挂牌价格和实际房屋成交价格的变化。请看图5。

图5 房屋报价和实际成交价之间的价差变化趋势

图5最直观的反映了卖房人报价和实际成交价之间的差别,也最有意思。2017年3月,北京最严格的二手房政策出现之前,房屋的报价和实际成交价差别不大,10万左右,就是说,买方和卖方坐在一起聊价格,也就砍个10万块,大家也成交了。而在2017年3月,政策出现后,从图中明显的看出,新政后,卖方开始报价并没有降,从卖方心理上讲当然是这样,邻居17年3月份还卖800万的房子,凭啥到4月份,我就降50万卖?都是普通老百姓,卖房时打听打听邻居张三李四的房子卖了多少,我的只能高点卖,不能比他低。

但是在17年4月份之后,真的不行了。我们可以看到,远郊区县,顺义丰台等,房子不降价个50万,就不好卖了。这是政策的威力,立竿见影,卖房人不适应,不接受,但是你不降,邻居要降了,所以,挂牌报价与实际成交价的拉开,成交周期的变长,导致了房屋价格还是回落。

大兴彩虹新城房价_大兴房价_大兴机场房价

图5很有意思,17年之后,有一个月,顺义区房屋的挂盘价和成交价竟然差了100万。房子降100万才能卖出。17年起到19年底,可以看出,卖房人的挂牌价还是挂的比较高,但还是被买房人砍价砍下去不少,买房人当然也会算计,上个月同小区的一个房子500万成交,我这个月买,当然希望更低点。而在2020年后,挂牌价和实际成交价价差相比17到19年要小了,说明2020年后,卖房人也理智了,报价太高,连看房的人都没有,还不如适应市场,2020年后,挂牌价和实际成交价价差的在逐步的贴近。

2. 成交房屋面积分布情况

这10年来,我们所有交易的这些房屋,面积大小如何分布的呢?请看下面图6。

图6 近10年成交房屋的面积分布情况

从图6可以看出来,50到70平米的房子,是在北京买卖二手房的首选,占了1/3。大房子还是贵,不过,随着近2年房价的降低,70到90平米房屋的成交量有一定的上升。120平米以上的大房子,及150平米以上的房屋,由于价格贵,还是最少的,加起来,才占15%左右。

在北京,有一个属于自己的大房子,实属不易。

3. 成交量变化情况

图7 近10年来北京二手房成交量变化趋势

图7描述了近10年来,北京二手房成交量变化趋势。图中数据不是绝对的成交数量,而是趋势。可以看出2016年3月,北京房屋成交量达到近10年的最大值,即2016年3月,房屋成交单月对多。2016年正是房屋大涨的一年,买卖都多,推高了房价。接着,2017年初,房屋成交由于2017年政策原因,大幅下跌,2017年5月,房屋成交量只是2016年3月的15%。成交量非常低。所以,才有了上面图中,挂牌价和成交价的价差陡然增加,买房的人少了80%,当然卖不出去了。2017年到2020年初,房屋成交量在最高点40%左右,每年的春夏是成交旺季,其他时间都不温不火。2020年2月,由于疫情影响,房屋成交量骤降,在今年5月有一个比较大的回升。

从成交地区看,如下面图8所示。

图8 各区县成交房屋数量变化趋势

朝阳区首当其冲,是大家购房的首选之地,占了整个全部购房成交的1/3以上。然后是丰台区、海淀区。朝阳区面积比较大,国贸、望京、北苑等地区都是成交量大户,房子相对也比较新,房价整体并不低,尤其是望京,互联网公司云集,近10年的靠互联网创业热潮挣到钱的年轻人,把朝阳区的房价与成交量整体抬到一个高度。

4. 从更长远的角度看

本文只是数据的陈述,房价的涨跌还要和城市发展规划、金融杠杆、政策影响、经济增长等诸多因素有关。本文不具体分析这些内容,只是从更加宏观的角度来给予解说。

中国自改革开放以来,真是日新月异的变化。90年代初,普通上班族的工资还只有100元左右,而且大家都平均,而30年后,工资的涨幅较那时真是有了大幅的提升。其实我们的日常生活及背后所有行业的发展不都是在发生着巨变。

任何新生事物的出现和发展,其实都是会经历从不成熟到成熟的过程,而这个过程中,通常都存在缺陷及缺陷造成的机会,房地产市场同样也是。北京的经济适用房回龙观小区在开盘之处,也就2600元一平,天通苑2650元。那是2000年左右的事情,离我们现在也就20年,而就这么一个小区,房价的涨幅到今天也也有16,7倍左右了。在整个房屋上涨的过程中,我们看到了一个个政府政策的出现,所有的政策都是在限制,而限制的目的是要尽量保证公平。

这个变化的社会里,及各行业高速发展的背景下,各种机会自然层出不穷。生意做的好,大大小小有些社会关系,搞到一个好项目,甚至弄到一个矿的开采权,都会使一些胆子大、有想法、敢干的人有机会一下子赚一笔,暴富一把。而在社会没有更好的投资渠道的背景下,房子更成了主要的投资目标,有钱就买房,换大房子成了大多数人的目标。中国不是欧洲、不是美国,不是一个相对稳定的社会,如果房子过多的被快速暴富的人集中起来,必定出问题,所以,政府的政策就是在限制,强行的让每个人、每个家庭只能买到定额数量的房子,不能多买,有钱可以换房,不能多买,房屋不能集中。否则必定出现社会问题。

在政策出台的过程中,严厉的过程是逐步上升的,可以说政府也是需要一个学习过程的,也可以说政府完全在把握着房价的变化。

今天北京市的购房政策是2017年颁布的严厉的317政策,而这个政策,如同北京购车摇号指标政策一样,在相当相当长的一段时间里,这些政策很难再在打开了。

在美国,每个房子是有房产税的,房产税是银行对土地上的房子进行价值评估,而收取的每年大概房屋总价2%左右的税费。每个房屋必须缴房产税。如果是新房子,还需要加上学区建设等费用,每年的房屋固定费用会高于总价的2%,到3~4%左右。对于房主来讲,这是一笔不小的支出,还要年年交。而在中国,房屋持有的成本就太低了,几乎无成本。在北京拥有几套房屋,躺着收房租,就不用上班了。这在美国可没这么好事。由于高额的房产税,美国的豪宅才会出现常常易主的情况,商人破产后,豪宅养不起,只能卖掉。老年人退休后由于收入下降,过高的房产税也会让他们卖掉房子,这也是没办法的事情。

所以,真正能够在洛杉矶比弗利山庄里居住的人,是真有钱人,起码收入稳定丰足,否则自己住的房子都养不起。

现在的情况看大兴房价,美国这样的房产税政策在当前的北京是根本无法实施的,在西城区一个600万的“老破小”的学区房,房主也就是普通老百姓,他的房子是上世纪单位分给他的,让他每年交600万的2%,就是12万的房产税,你问他工资有这么多吗?这是要干啥?所以,一天到晚说在中国要搞房产税的论调,基本都是胡说,这不是现阶段城市化大建设应该拿上台面的事情。

美国的房产税政策,你可以说是资本主义的残酷,当然其实也是社会进步,充分竞争的体现。他鼓励有本事的年轻人去努力挣钱,可以买大房子,同时也残酷的告诉大家,如果这个人能力不足了,挣不到钱了,对不起,你就无法再享受豪宅的生活了,必须要让出去。对于社会来讲,其实很公平,适者生存,优胜劣汰。

而我们中国,在40年来,从计划经济转向市场经济的过程,房屋从无价到有价,而引起的社会财富的迅速不均其实是无法避免的事情。30年前大兴房价,北京的房子和一个三线城市的房子都没有价值,而很短的时间内,这些房子变得有价值了,而且价值差变得越来越大。当计划经济体制下,分到北京二环里的老公房的房主,其身价一下子是三线城市里同样居民身价的几倍,财富凭空的放大了。北京的这个老公房房主,把房子一卖,摇身一变大几百万的身价,到三线城市买几套房,俨然可以成为当地的富人。个人财富的多少成了投胎这样的技术活。

对于国家来言,对于社会发展来言,这真没有办法,从旧形态到新形态的过程,是需要几代人的辛苦。就好比今天一个新毕业的研究生凤凰男想要立足北京,一定要经历从老辈打工供读、自己卧薪尝胆、下一辈才能扎根立足的过程。我们只能期望一个相对满意的行政政策,以保证效率和公平能尽量的均衡。在这个方面,大政府可能更适合一些。50后,60后,70后,甚至要到下一代50后,都要面对与经历,这是同经历两次世界大战风雨飘摇以求和平的人们一样的感受,我们只是在追求更好自由时代的一个必经的路上。

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