房价还会涨吗为什么我坚持2018年房价会继续上涨?(深度好文)

房价还会涨吗为什么我坚持2018年房价会继续上涨?(深度好文)上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。虽然房产调控已经纳入某会报告,要维持房价稳定,但是“稳定”一定是房价稳定上涨,而不是稳定下降。最后重申本文观点,房价大涨的时代确实已经不复存在,但是在2018年前,仍然会保持像今年下半年稳定小幅上涨的态势,预计全年的涨幅不会超过4%。

在这个圈子里,对于房价,大家一直有一个共识,那就是“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。虽然知乎上空军占主体,但是作者还是想从这个共识来说一下,为什么我坚持2018年房价会继续上涨。

同时,注意几点:

本文主要的三个论点:

我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少重压调控下,房价依旧保持小幅上涨

(一)我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市

目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;

然而,事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认,但事实上,人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。

最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。

以北上广为首的70个大中城市的库存来说,其实还远远不够。

下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。

图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。

除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。

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(二)一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少

关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出:

对于一线城市房价还会涨吗,北上广深作为政策调控的重点,土地供应量有所回升。

尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应,盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为去年的供地量实在太低,不足120万平方米。

所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。

上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市,这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。

同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地成交量为0。

这种尴尬状况,主要是因为深圳面积小人口多,几乎无地可供。近年来,深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地,所以深圳的土地供应不要有奢望。

而从长期看,根据同时根据北上广城市的总体规划,能够看出,从长期来看,这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。

根据《北京城市总体规划(2016-2035)》,到2020年,北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年,但是也是因为去年北京的土地供应实在太少,对比更强烈而已。

根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2020年,上海规划建设用地总规模为3200平方公里,未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化,预计到“十三五”末,上海将累计完成减量50平方公里,截至今年8月底,累计已完成项目立项47.9平方公里,项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。

根据《广州城市总体规划(2011-2020)》,到2020年,广州市域常住人口控制在1800万人以内,市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外,要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则,禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

同时根据中国指数研究院的数据,二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。

虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张,它们都希望成为真正的国家中心城市,希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州,其它城市的土地供应也都是减少的趋势,而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。

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不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低,如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等,经济本来就衰落的东北和西北地区,沈阳、长春和兰州,它们的土地供应量同比均比去年同期要低。

同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。

开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。

所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。

(三)重压调控下,房价仍然保持小幅上涨

自去年930新政以来,楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控,这一系列的调控政策确实取得了效果,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:

一、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

二、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同;

三、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

不过比较有意思的是,这轮调控“限购+限贷+限价+限售”,房价仍然没有下降,相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外,其他城市房价均在上涨。

这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。

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本文不是在宣传中国房价神话,房价不是不能降低,事实上,在我国楼市发展史上,确实有几次楼市崩盘,包括温州、海南,当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。

那是我国楼市历史的第一次调控。

1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。

与此同时房价还会涨吗,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪,一夜寒冬。海南房地产市场应声而落,海南经济亦进入断崖式下跌。大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。很多土地最后变成了玉米地,而烂尾楼变成了养猪场。

但是现在的中国跟90年代有着巨大的不同,房地产和中国的国民经济基本上互为绑架,如果政府故意再让楼市崩盘,无异于釜底抽薪,同归于尽。

即使现在供给侧改革,要发展实业,鼓励创新,但是这些短期内是不会有太显著的变化的,支撑GDP稳定健康增长最主要的部分还是房地产以及与房地产相关的各行各业。

同时可能会有人提到央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。

但是经济去杠杆、金融去杠杆,不一定就是降负债,房企目前的负债率确实已经超过平均负债率,但是如果真的用降负债的办法来降杠杆,经济很可能出现瀑布式下跌。

即使后续租售同权等政策落实,那其实从政策制定到落实,中间还是有过渡期和缓冲期的,也就是说,2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期,这段时间房价仍然会保持稳定小幅上涨。

全文总结:

从长期来看,由于我国人口基数大,以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市,一二线城市的住房需求还有膨胀空间;

从中期来看,我国的土地供应肯定是逐步缩减的,尤其是一二线城市,受限与各城市总体规划,以及城市本身的体量,未来一二线城市土地供应会继续下降;

从短期来看,目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”,房产调控也逐步定为长效机制,但是高压之下,我国房价仍然保持小幅上涨,不得不说是需求端发力。

虽然房产调控已经纳入某会报告,要维持房价稳定,但是“稳定”一定是房价稳定上涨,而不是稳定下降。

最后重申本文观点,房价大涨的时代确实已经不复存在,但是在2018年前,仍然会保持像今年下半年稳定小幅上涨的态势,预计全年的涨幅不会超过4%。

END

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