信阳房价河南18城2021年房价涨跌状况在研究人口数据变化

信阳房价河南18城2021年房价涨跌状况在研究人口数据变化河南18城2021年房价涨跌状况在研究人口数据变化之前,我们一起了解一下河南辖下18城(含济源示范区,下同)2021年来的房价情况。从上图可以看到,河南18城房价除郑州与洛阳两市之外,其他城市多在6-8千之间。相比之下,人口大量流入的城市如郑州、新乡、洛阳和商丘四个城市则不温不火,甚至商丘还出现了微幅下跌。这样几乎是确定的事件背景下,房价大幅上涨的城市则需谨慎观望,就如南阳、三门峡和漯河。

影响房价的因素众多,重要的就是“货币政策”、“土地供应”和“人口”。这一点,似乎是人尽皆知的。

但我们知道,前两者在经济发展的不同阶段,因宏观调控的需要会经常出现变化,也因此成为影响房价的中短期要素;而“人口”这个要素则不同,其流动趋势一旦形成,便与城市经济发展形成了一个互相作用的闭环。人口越流入,经济越发展;经济越发达,城市的人口集聚能力越强信阳房价,虹吸周边人口的力度越大。反之亦然,但却是一个恶性的循环。

住宅市场上,房产的核心价值是由城市价值决定的;在城市价值的基础上,人口形成的需求因素又极大地发挥着影响作用。因此,影响房价三要素中最重要、最关键的,莫过于“人口”了。

河南统计局发布的全国第七次人口普查结果,为我们研判河南住宅市场的长期走势提供了依据。

PART 1 河南18城2021年房价涨跌状况

在研究人口数据变化之前,我们一起了解一下河南辖下18城(含济源示范区,下同)2021年来的房价情况。首先看下图:

从上图可以看到,河南18城房价除郑州与洛阳两市之外,其他城市多在6-8千之间。这个价格,与国家统计局7月15日发布的《2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》中中部地区商品房上半年平均成交价格7550.89/㎡基本相当,差距不大。

我们再看18城今年上半年房价涨跌情况,如下图:

由图可见,在后疫情时代全球及国内货币增发的刺激下,尤其是在南方城市2020年以来房价大幅上涨的带动下,河南省多数城市房价也出现了不同程度的涨幅。其中涨幅较大的三甲城市分别是济源、三门峡、南阳。该三市房价同比涨幅均在5%以上,济源更是突破了10%。此外涨幅榜位列第四名的城市是漯河市,涨幅达到4.87%。这四个城市组成了河南18城房价上涨的先锋队。

我们在2020年上半年曾发文谈到住宅市场的未来特点是城市分化,及疫情造成的货币扩张政策将极大地推动房价上涨的论断。事实上,各个城市携手联袂上涨的时代确实过去了。在多数城市房价上涨的形势下,仍然存在着下跌的城市。

我们从图中可以看到,开封市的房价出现了8.13%的同比跌幅;同比房价下跌的城市还有驻马店与商丘两市,跌幅分别是2.83%和0.97%。

这儿有个重要的问题需要思考。房价上涨的城市是什么推动的?下跌的城市是一轮调整还是新趋势的开始?

PART 2 河南18城第七次人口普查,人都去哪了?

我们认为,有需求推动的上涨才是健康的。需求从何而来?很显然,有“人”才有“需求”,人口增长才能推动住房需求的增加。一个人口不断减少、流失的城市,将导致二手房供给的增加和住房需求的减少,会给住宅市场釜底抽薪。房价失去了需求的支撑,如果上涨必是病态。

这儿,我们通过河南省统计局发布的《河南省第七次全国人口普查主要数据情况》,看河南全省人口十年变化:

全省常住人口共9936.6万人,占全国人口的7.04%,位居全国第三,低于广东和山东,与2010年(第六次全国人口普查数据,下同)的9402.4万人相比,增加534.2万人,增长5.68%

可见,从常住人口存量数据看,河南仍是全国第三人口大省。但从常住人口十年增加总量534.2万这个数字看,却低于广东、浙江、江苏和山东,仅列全国第五位。

尽管如此,河南省的人口增量还是比较可观的。然而这并不重要,我们需要注意的是,河南人口增长并不是平均主义,城市间存在着巨大的差异。看下图:

可以发现,从2010年的“六普”到2020年,河南省的人口增长高度集中在了郑州一个城市,增量达到了397万人,占全省常住人口十年增量的74.34%;第二梯队由新乡、洛阳和商丘市组成,分别增加了54.42万、50.75万和45.45万人。从这个数据比较看,河南确实是倾尽全省人力发展郑州。

如果我们换一个角度考虑的话,倾全省资源发展省会的策略也会拖累其他城市的发展,这不可否认。比如图中人口负增长的城市:南阳、驻马店、三门峡和漯河市,以及人口下降较低的城市焦作和鹤壁市。其中信阳房价,南阳常住人口减少55.0万,年均高达5.5万人。

我们相信,流失的人口以年轻人为主,他们正是创造价值的中坚力量,也是住宅市场的主要需求群体。可以想见,劳动力人口都走了,谁来发展经济?谁来建设城市?住宅市场上建造的房屋谁来购买?

我们把人口与房价涨跌幅图叠加,大家可以看到一个“神奇”的现象:

从图中看,几个典型城市呈现了房价同比涨跌幅与人口流动状况的严重背离:

南阳这一人口流出第一大市是河南省18城市中房价同比涨幅第三名;三门峡和漯河这两个人口总量下降的亚、季军,房价同比涨幅也霸居全省第2、4位!相比之下,人口大量流入的城市如郑州、新乡、洛阳和商丘四个城市则不温不火,甚至商丘还出现了微幅下跌。

这不符合逻辑。

PART 3 河南18市城镇居民购买力评价

能够代表大多数市民购买力的,莫过于私营单位就业人员平均工资了。可惜的是,河南很多地市都没有发布这个数据,比如开封。我们只能用各地2020年统计公报中的“城镇居民可支配收入”来评价居民购买力。从其他省份如山东、江苏等相关指标看,这两者是高度正相关的。看下图:

需要说明的是,以上图表中的城镇居民可支配收入中,由于未能查到焦作市的2020年最新数据,故使用了其2019年该项指标值。

在上图中,我们可以看到居民收入三甲城市分别是郑州、洛阳和济源;排名最后的三城则是周口、驻马店和信阳。也就是说,房价同比涨幅较大的城市中,除济源收入与同比涨幅均较为突出之外,南阳、三门峡和漯河均在全省处于中游偏下水平,其城市居民并没有突出的置业能力推动房价上涨。

PART 4 不容忽视的重要指标-人口老龄化

从人口经济学的角度来说,15-59岁即是价值创造者,也是最重要的消费者群体;14岁以下及60岁以上则不能实现产出,只有社会的投入。但在住宅市场上,从长期来看,60岁以上人口的作用却是不可忽视的。随着时间的推移,60岁以上人口将逐渐地逝去和减少,而成为二手房的供给者。我们看一下河南辖下城市的老龄化现状:

河南人口七普数据中,60岁以上老龄人口占比为18.08%。从上图我们看到,郑州60岁以上老龄人口仅占比12.84%,大大低于全省水平;洛阳和新乡及商丘三个人口流入大市也基本在全省平均水平线附近。

反过来看,人口老龄化水平在18.5线之上的有:开封市19.29、焦作市 18.88、许昌市 19.70、漯河市 21.03、三门峡市 19.79、南阳市 18.79、信阳市 19.27、周口市 19.75、驻马店市 19.80、济源示范区 18.66。

这10个城市都大大超过全省平均老龄化水平。这些城市在未来将不断地产生新的二手房供给,从而逐渐地打破现下供需双方的力量平衡,推动市场从卖方向买方主导的转化。这样几乎是确定的事件背景下,房价大幅上涨的城市则需谨慎观望,就如南阳、三门峡和漯河。

【结语】

其实,从一条长的时间线来看,经济总是要发展的,货币总是要增发的,那么“绝对”的房价也将必然是上涨的。但没有人口增长的住房需求推动,如果能够跑赢通胀已经是较好的结果了。

尤其是,任何商品都有一个比价效应存在。如果人口大幅流入的城市房价不涨,反向流出人口的城市却在疯狂,这是不健康的。只能说,这样的城市,房价越涨风险越大,这要高度注意。

毕竟,谁也不想自己一生的积蓄买到的房子,在成为自己的家庭资产之后便从此跑输通胀甚至出现总值缩水,那是一种很大的伤害。

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