恩施纠正房价猛降，政府无奈搬出“止跌令”防止地方财政困难-楼市网

近日，恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》红头文件，调查核实了社会反映强烈的悬崖降价问题，并对十种降价现象提出了预警和相应的整改措施。房地产协会还表示，将协助主管部门制度约束备案价格的下限底价，确定良性降价范围的比例范围。

恩施房地产协会表示，近年来，随着上市房地产的逐步增加，销售逐渐减少，房地产企业的销售压力增加，各项目房地产采用了不同的销售方式和手段。其中，一些房地产采取了大幅降价的方式进行促销，引起了社会的广泛关注，对恩施房地产市场产生了不利影响。

经过两年的飙升，恩施房价暴跌

近日，湖北省恩施市恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》在互联网上流传。该文件发送给恩施市房地产企业，抄送恩施市人民政府、住房和城乡建设局、自然资源和规划局的红头文件，指出部分房地产采取大幅降价促销措施，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平方米，余盘4000元-十种降价行为，如4500元/平方米的抛售，对恩施的房地产市场产生了不利影响。恩施市房屋协会要求在售企业纠正不良做法，协助主管部门制度约束备案价格下限。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国时报》，恩施的文件进一步反映了稳定房价的概念，即不允许房价上涨和下跌过快。三、四级城市房地产市场的降温趋势是市场行为，也是挤压房价泡沫的合理做法。但从实际情况来看，部分降价明显干扰了市场，也导致房地产盲目降价，然后干扰市场，这显然是政府需要控制的。

去库存和补充库存的循环

在过去的两年里，像许多三、四级房地产市场一样，恩施也迎来了一波飙升。随着房地产市场去库存政策的推进，恩施州于2016年6月出台了房地产去库存政策，包括降低首付比例。第一套住房公积金贷款首付低至20%，第二套符合第一套标准的住房公积金首付只有30%；扩大提取适用范围，子女和父母的公积金也可以叠加在同一套房中；每年可提取一次公积金偿还银行本息；农民工和个体经营者进入公积金覆盖范围，可连续6个月申请公积金贷款。

同时，棚改货币化安置也加大，要求各县市棚改货币化安置比例不低于60%。拆迁安置房不再建设，按以购代建安置，停止经济实用房建设。实际上，2017年恩施棚改开工2316套，其中货币化安置1260套；2018年开工2209套，货币化安置2113套。

这一政策取得了显著成效。2017年，恩施新建商品房成交单价较去年上涨592.64元/平方米，4988.64元/平方米，2018年上涨1176.94元涨幅23.59%。成交量方面，2017年新建商品房成交量受供给限制，成交量有所下降，但抢房呈白热化趋势；2018年成交量同长

7.与2017年同期相比，累计总销售额为100亿元，涨幅为26%.58%。

值得注意的是，去化周期已经开始延长。2017年恩施新建商品房的清算周期约为5个月，但根据2018年的报告，该周期已接近10个月。新建非商品房库存较高，现有库存约需55个月。另一方面，库存补充仍在进行中。2018年，恩施新建商品房面积188.32万平方米，近三年来首次高于销售面积。

恩施房价下跌的十大原因是降价30%

根据本文件，恩施市房地产降价有十大主要表现，其中四项明确调查数据，另外六项包括低价吸引客户，造成巨大市场波动：

1.高价备案，低价开盘，降幅800-1200元每平方米

2.分期预售和销售前后价差300-500元每平方米

3.无故不按市场规律办事，开盘价同比下降200元-500元每平方米

4.标注低价吸引客户，实际上是销售噱头，造成市场波动和购房预期变化

5、不按成本和价格定价，综合成本与实际价格形成巨大对比，留下不可持续发展空间，误入歧途

6.以储蓄客户为由，提前发布低价信息，甚至变相收取押金和办卡，不办理预售证

7、以分销、电销等方式与第三方合作进行降价，以工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价扰乱市场

8.以卖价卖出，成交价4万-每平方米4500元对整个市场预期产生不利影响

9.销售人员通过不正当的销售手段安排在其他销售部门外吸引客户，影响极其恶劣

10.违反相关规范，将涉及楼层的高度降至2.7米左右，为后期购房者入住埋下隐患。

恩施房地产协会对上述问题和现象发出警告，要求相关企业采取整改措施，纠正当前恶意竞争的市场混乱。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县，恩施市是县级市，其他7个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。

恩施市总人口82万，城市建成区面积45平方公里。记者指出，2019年2月底恩施市房地产市场报告显示，2018年恩施市新建商品房平均成交价格为6165.58元/平方米是全州最高的，是全州房价最低的巴东县平均价格的两倍多。相比之下，余额抛售的价格比平均价格下降了30%左右，几乎与2016年房价尚未开始快速上涨时的价格持平。

恩施只是中国不发达城市的代表。它属于三、四级城市经济相对落后的地区，对房地产有一定的依赖。发布止损令的核心原因是房地产降价带来了当地的土地财政问题。