恩施纠正房价猛降,政府无奈搬出“止跌令”防止地方财政困难

近日,恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》红头文件,调查核实了社会反映强烈的悬崖降价问题,并对十种降价现象提出了预警和相应的整改措施。房地产协会还表示,将协助主管部门制度约束备案价格的下限底价,确定良性降价范围的比例范围。

恩施房地产协会表示,近年来,随着上市房地产的逐步增加,销售逐渐减少,房地产企业的销售压力增加,各项目房地产采用了不同的销售方式和手段。其中,一些房地产采取了大幅降价的方式进行促销,引起了社会的广泛关注,对恩施房地产市场产生了不利影响。

经过两年的飙升,恩施房价暴跌

近日,湖北省恩施市恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》在互联网上流传。该文件发送给恩施市房地产企业,抄送恩施市人民政府、住房和城乡建设局、自然资源和规划局的红头文件,指出部分房地产采取大幅降价促销措施,包括开盘价低于备案价800元-1200元/平方米,余盘4000元-十种降价行为,如4500元/平方米的抛售,对恩施的房地产市场产生了不利影响。恩施市房屋协会要求在售企业纠正不良做法,协助主管部门制度约束备案价格下限。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国时报》,恩施的文件进一步反映了稳定房价的概念,即不允许房价上涨和下跌过快。三、四级城市房地产市场的降温趋势是市场行为,也是挤压房价泡沫的合理做法。但从实际情况来看,部分降价明显干扰了市场,也导致房地产盲目降价,然后干扰市场,这显然是政府需要控制的。

去库存和补充库存的循环

在过去的两年里,像许多三、四级房地产市场一样,恩施也迎来了一波飙升。随着房地产市场去库存政策的推进,恩施州于2016年6月出台了房地产去库存政策,包括降低首付比例。第一套住房公积金贷款首付低至20%,第二套符合第一套标准的住房公积金首付只有30%;扩大提取适用范围,子女和父母的公积金也可以叠加在同一套房中;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工和个体经营者进入公积金覆盖范围,可连续6个月申请公积金贷款。

同时,棚改货币化安置也加大,要求各县市棚改货币化安置比例不低于60%。拆迁安置房不再建设,按以购代建安置,停止经济实用房建设。实际上,2017年恩施棚改开工2316套,其中货币化安置1260套;2018年开工2209套,货币化安置2113套。

这一政策取得了显著成效。2017年,恩施新建商品房成交单价较去年上涨592.64元/平方米,4988.64元/平方米,2018年上涨1176.94元涨幅23.59%。成交量方面,2017年新建商品房成交量受供给限制,成交量有所下降,但抢房呈白热化趋势;2018年成交量同长

7.与2017年同期相比,累计总销售额为100亿元,涨幅为26%.58%。

值得注意的是,去化周期已经开始延长。2017年恩施新建商品房的清算周期约为5个月,但根据2018年的报告,该周期已接近10个月。新建非商品房库存较高,现有库存约需55个月。另一方面,库存补充仍在进行中。2018年,恩施新建商品房面积188.32万平方米,近三年来首次高于销售面积。

恩施房价下跌的十大原因是降价30%

根据本文件,恩施市房地产降价有十大主要表现,其中四项明确调查数据,另外六项包括低价吸引客户,造成巨大市场波动:

1.高价备案,低价开盘,降幅800-1200元每平方米

2.分期预售和销售前后价差300-500元每平方米

3.无故不按市场规律办事,开盘价同比下降200元-500元每平方米

4.标注低价吸引客户,实际上是销售噱头,造成市场波动和购房预期变化

5、不按成本和价格定价,综合成本与实际价格形成巨大对比,留下不可持续发展空间,误入歧途

6.以储蓄客户为由,提前发布低价信息,甚至变相收取押金和办卡,不办理预售证

7、以分销、电销等方式与第三方合作进行降价,以工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价扰乱市场

8.以卖价卖出,成交价4万-每平方米4500元对整个市场预期产生不利影响

9.销售人员通过不正当的销售手段安排在其他销售部门外吸引客户,影响极其恶劣

10.违反相关规范,将涉及楼层的高度降至2.7米左右,为后期购房者入住埋下隐患。

恩施房地产协会对上述问题和现象发出警告,要求相关企业采取整改措施,纠正当前恶意竞争的市场混乱。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县,恩施市是县级市,其他7个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。

恩施市总人口82万,城市建成区面积45平方公里。记者指出,2019年2月底恩施市房地产市场报告显示,2018年恩施市新建商品房平均成交价格为6165.58元/平方米是全州最高的,是全州房价最低的巴东县平均价格的两倍多。相比之下,余额抛售的价格比平均价格下降了30%左右,几乎与2016年房价尚未开始快速上涨时的价格持平。

恩施只是中国不发达城市的代表。它属于三、四级城市经济相对落后的地区,对房地产有一定的依赖。发布止损令的核心原因是房地产降价带来了当地的土地财政问题。

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