2022年上海楼市新政(上海房地产市场政策)

上海楼市又迎来新政,这次可以说影响所有上海买房人。
上海的房价之高全国有名,能够不通过贷款全款买房的人屈指可数,可能1万人里面不足1人吧。上个月上海商业贷款利率调整,首套房贷款利率从4.65%上升到5%,二套房则从5.25%上涨到了5.7%,这一变化让没来得及在贷款利率变化前签订商贷的人每月多支付几百元的月供。
利率改变之后就是贷款数量的改变了,根据最新消息,银行在审核房产交易价格时将采用网签价、交易中心核验价、评估价这三价格中的低者计算首付金额。什么意思,简单解释一下。

1.网签交易价格指买卖双方商定的价格,也就是买家实际支付给卖家的房款。

交易中心核验价原本是用来计算最低税费的,防止有人故意做低网签价格来避税。比如,一套房子成交价为500万元,买卖双方网签价为400万元,剩下的100万元不走正常交易流程,由买家另外签订补充协议并单独支付。这样一来计算各类税费用的就是400万元的数字了。国家为了防止逃税,会根据当地平均成交价给出房子的最低核验价,如果网签高于这个价格就按照实际成交价缴税,低于这个价按照核验价缴税。
比如,上面那套房子的最低核验价为450万元,那么即使双方网签价走的是400万元(实际成交价为500万元),计算契税、增值税等税收时用450万元的金额计算。

评估价是指办理房产抵押时银行可以请评估机构来给房子评估一个价格作为参考。

2.取三者较低值,顾名思义就是哪个价格最低就用哪个作为贷款金额的计算价格。
比如,一套房子实际网签成交价为600万元、交易中心核验价为550万元、评估价格为570万元。那么贷款时就按照550万元来计算。

3.有什么影响呢?
首付会变多,还是以上面为例说明。假设贷款购买首套房的最多贷款比例为60%,网签价为600万元。
按照以前的政策,最多贷款金额=600万*60%=360万元,剩下的首付款为240万元。
新的政策下,用550万元作为计算贷款的依据,那最多贷款金额=550万*60%=330万元,需要首付270万元。
比较一下就能发现,新政策使得买同样价格买同样房子时少贷款了30万元,要多付30万元的首付。

上海的贷款新政无疑会让买房者更加严格控制预算并增加与卖家讨价还价的力度,同时也会让市场整体成交价有所下跌,或者说进一步延缓房价上涨的趋势。这也是各大银行面对个人住房类贷款占据整体贷款比例被监管强制压下后“省下”资源的方式之一。

大家如何看未来上海房价趋势?

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