湖北恩施房协发文“纠正”房价猛降

经过两年的飙升,三四线楼市降价的狼终于来了。

近日,湖北省恩施市恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》在互联网上流传。该文件发送给恩施市房地产企业,抄送恩施市人民政府、住房和城乡建设局、自然资源和规划局的红头文件,指出部分房地产采取大幅降价促销措施,包括开盘价低于备案价800元-1200元/平方米,余盘4000元-10种降价行为,如4500元/平方米的销售和销售,对恩施的房地产市场产生了不利影响。恩施市房地产协会要求开和销售的企业纠正不良做法,并协助主管部门制度限制备案价格的下限和低价。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国时报》,恩施的文件进一步反映了稳定房价的概念,即不允许房价上涨和下跌过快。三、四级城市房地产市场的降温趋势是市场行为,也是挤压房价泡沫的合理做法。但从实际情况来看,部分降价明显干扰了市场,也导致房地产盲目降价,然后干扰市场,这显然是政府需要控制的。

十条犯罪,降价30%

根据本文件,恩施市房地产降价有十大主要表现,其中四项明确调查数据:部分房地产备案价格高,开盘价格低,在备案价格的基础上降价幅度800元-1200元/平方米;部分楼盘分期预售销售,前后降价300元-500元/平方米;有的楼盘无故不按市场价格办事,楼盘整体价格较去年同期大幅下降200元-500元/平方米;部分余盘以抛售价出售,成交价4000元-4500元/平方米。

另外六条则包括低价诱客,引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差,给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客,甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价,用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客,影响恶劣;违反相关规范,楼层设计高度降低至2.7米左右,为购房者入驻埋下隐患。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县,恩施市是县级市,其他7个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市总人口82万,城市建成区45平方公里。记者注意到,2019年2月底恩施市房协发布的《2018年恩施市房地产市场报告》显示,2018年恩施市新建商品房平均成交价格为6165.58元/平方米是全州最高的,是全州房价最低的巴东县平均价格的两倍多。相比之下,余额抛售的价格比平均价格下降了30%左右,几乎与2016年房价尚未开始快速上涨时的价格持平。

去库存和补充库存的循环

在过去的两年里,像许多三、四级房地产市场一样,恩施也迎来了一波飙升。随着房地产市场去库存政策的推进,恩施州于2016年6月出台了房地产去库存政策,包括降低首付比例。第一套住房公积金贷款首付低至20%,第二套符合第一套标准的住房公积金首付只有30%;扩大提取适用范围,子女和父母的公积金也可以叠加在同一套房中;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工和个体经营者进入公积金覆盖范围,可连续6个月申请公积金贷款。

同时,棚改货币化安置力度也加大,要求各县市棚改货币化安置比例不低于60%。不再建设搬迁安置房,按以购代建安置,停止经济实用房建设。实际上,2017年恩施棚改开工2316套,其中货币化安置1260套;2018年开工2209套,货币化安置2113套。

这一政策取得了显著成效。2017年,恩施新建商品房成交单价较去年上涨592.64元/平方米,4988.64元/平方米,2018年上涨1176.94元涨幅23.59%。成交量方面,2017年新建商品房成交量受供给限制,成交量有所下降,但抢房呈白热化趋势;2018年成交量同长

7.与2017年同期相比,累计总销售额为100亿元,涨幅为26%.58%。

值得注意的是,去化周期已经开始延长。2017年恩施新建商品房的清算周期约为5个月,但根据2018年的报告,该周期已接近10个月。新建非商品房库存较高,现有库存约需55个月。另一方面,库存补充仍在进行中。2018年,恩施新建商品房面积188.32万平方米,近三年来首次高于销售面积。

潮水退去,三四线开始裸泳

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任邹林华告诉《中国时报》,对恩施房地产市场来说,短期上涨可能太快,需求退潮后刺激效应下降,降价压力。

根据易居研究院中国百城房价报告,今年1日-4月份,全国三四线城市房价涨幅远低于2017年高水平,即明显走出过快上涨区间,同时也低于全国10.2%的平均水平反映了当前房价持续降温的趋势。

自2018年6月以来,棚户区改革的风向开始发生变化。住房和城乡建设部六部委随后表示,将控制棚户区改革的货币安置比例,并采取更多的方式建设新的安置房屋。过去两年,支持三、四级房地产市场飙升的主要驱动力不再存在,这些地区缺乏经济和人口支持的真实情况已经浮出水面。当潮水消退时,恩施市住房协会只能要求各企业克服困难。然而,邹林华还表示,该文件只是一个预警,降价作为一种市场行为,甚至政府也没有有效的手段来改变。

但必须看到的是,三四线楼市还没有达到房价下跌的临界点。根据纬房指数监测,2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%的涨幅比上个月收窄0.242个百分点。在118个三四线样本城市中,上涨城市71个,比上月减少1个,上涨城市占60%。

严跃进指出,房价应根据市场规划和监管目标在合理范围内波动。对于相关开发商和中介公司,后续营销需要积极控制,防止为了业绩而降价,或做一些假降价。预计三、四级城市将有各种稳定房价的做法,这也有利于市场和预期的稳定。

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