湖北恩施房协发文“纠正”房价猛降-楼市网

经过两年的飙升，三四线楼市降价的狼终于来了。

近日，湖北省恩施市恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》在互联网上流传。该文件发送给恩施市房地产企业，抄送恩施市人民政府、住房和城乡建设局、自然资源和规划局的红头文件，指出部分房地产采取大幅降价促销措施，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平方米，余盘4000元-10种降价行为，如4500元/平方米的销售和销售，对恩施的房地产市场产生了不利影响。恩施市房地产协会要求开和销售的企业纠正不良做法，并协助主管部门制度限制备案价格的下限和低价。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国时报》，恩施的文件进一步反映了稳定房价的概念，即不允许房价上涨和下跌过快。三、四级城市房地产市场的降温趋势是市场行为，也是挤压房价泡沫的合理做法。但从实际情况来看，部分降价明显干扰了市场，也导致房地产盲目降价，然后干扰市场，这显然是政府需要控制的。

十条犯罪，降价30%

根据本文件，恩施市房地产降价有十大主要表现，其中四项明确调查数据：部分房地产备案价格高，开盘价格低，在备案价格的基础上降价幅度800元-1200元/平方米；部分楼盘分期预售销售，前后降价300元-500元/平方米；有的楼盘无故不按市场价格办事，楼盘整体价格较去年同期大幅下降200元-500元/平方米；部分余盘以抛售价出售，成交价4000元-4500元/平方米。

另外六条则包括低价诱客，引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣;违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下隐患。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县，恩施市是县级市，其他7个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市总人口82万，城市建成区45平方公里。记者注意到，2019年2月底恩施市房协发布的《2018年恩施市房地产市场报告》显示，2018年恩施市新建商品房平均成交价格为6165.58元/平方米是全州最高的，是全州房价最低的巴东县平均价格的两倍多。相比之下，余额抛售的价格比平均价格下降了30%左右，几乎与2016年房价尚未开始快速上涨时的价格持平。

去库存和补充库存的循环

在过去的两年里，像许多三、四级房地产市场一样，恩施也迎来了一波飙升。随着房地产市场去库存政策的推进，恩施州于2016年6月出台了房地产去库存政策，包括降低首付比例。第一套住房公积金贷款首付低至20%，第二套符合第一套标准的住房公积金首付只有30%；扩大提取适用范围，子女和父母的公积金也可以叠加在同一套房中；每年可提取一次公积金偿还银行本息；农民工和个体经营者进入公积金覆盖范围，可连续6个月申请公积金贷款。

同时，棚改货币化安置力度也加大，要求各县市棚改货币化安置比例不低于60%。不再建设搬迁安置房，按以购代建安置，停止经济实用房建设。实际上，2017年恩施棚改开工2316套，其中货币化安置1260套；2018年开工2209套，货币化安置2113套。

这一政策取得了显著成效。2017年，恩施新建商品房成交单价较去年上涨592.64元/平方米，4988.64元/平方米，2018年上涨1176.94元涨幅23.59%。成交量方面，2017年新建商品房成交量受供给限制，成交量有所下降，但抢房呈白热化趋势；2018年成交量同长

7.与2017年同期相比，累计总销售额为100亿元，涨幅为26%.58%。

值得注意的是，去化周期已经开始延长。2017年恩施新建商品房的清算周期约为5个月，但根据2018年的报告，该周期已接近10个月。新建非商品房库存较高，现有库存约需55个月。另一方面，库存补充仍在进行中。2018年，恩施新建商品房面积188.32万平方米，近三年来首次高于销售面积。

潮水退去，三四线开始裸泳

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任邹林华告诉《中国时报》，对恩施房地产市场来说，短期上涨可能太快，需求退潮后刺激效应下降，降价压力。

根据易居研究院中国百城房价报告，今年1日-4月份，全国三四线城市房价涨幅远低于2017年高水平，即明显走出过快上涨区间，同时也低于全国10.2%的平均水平反映了当前房价持续降温的趋势。

自2018年6月以来，棚户区改革的风向开始发生变化。住房和城乡建设部六部委随后表示，将控制棚户区改革的货币安置比例，并采取更多的方式建设新的安置房屋。过去两年，支持三、四级房地产市场飙升的主要驱动力不再存在，这些地区缺乏经济和人口支持的真实情况已经浮出水面。当潮水消退时，恩施市住房协会只能要求各企业克服困难。然而，邹林华还表示，该文件只是一个预警，降价作为一种市场行为，甚至政府也没有有效的手段来改变。

但必须看到的是，三四线楼市还没有达到房价下跌的临界点。根据纬房指数监测，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%的涨幅比上个月收窄0.242个百分点。在118个三四线样本城市中，上涨城市71个，比上月减少1个，上涨城市占60%。

严跃进指出，房价应根据市场规划和监管目标在合理范围内波动。对于相关开发商和中介公司，后续营销需要积极控制，防止为了业绩而降价，或做一些假降价。预计三、四级城市将有各种稳定房价的做法，这也有利于市场和预期的稳定。

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