上海最惨购房人称自己损失超千万,法院判决有待商榷

买房不成被判赔偿490万,自己估算各项损失近千万。今日,上海“最惨买房人”登上热搜。笔者认为法院判决有待商榷。

上海的伍女士购买了一套总价1550万元的房子,她已经支付了745万元及部分首付逾期利息。但是因为房贷审批延迟,被卖家告上法庭。一审法院判决,伍女士需要在判决生效后10天之内搬离房屋,并赔偿违约金、装修费和案件受理费共计494.6万元。二审法院维持了原判。这其中违约金部分是按照总房价的20%计算为310万元。

b0af7c2e6db948e0b7215b4133d39952涉案房屋外景

伍女士估算其损失包括法院判决494万,新装修100多万,房屋上涨损失300万。损失总计近千万。

由于笔者在裁判文书网并没有找到该判决书,仅根据网络搜索到的信息略窥一二。法院查明,卖家之所以卖出房屋,是为了给卖家母亲另行购买房屋。并且对此伍女士“早已知晓”。

法院认为,卖家由于买家的违约,可能使其需要对案外人(即他母亲另外购房的那位卖家)承担相应的违约责任。因此,法院认为20%违约金并不高,最终判决20%违约金310万元。

f490130aba9340e286bc16effc1fe06a涉案房屋。图片来自于九派深度。

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新闻事件背后的法律知识

该案件涉及法律知识较多,笔者一一梳理如下:

一、伍女士作为买家存在违约无疑。伍女士不管有何种理由,她确实存在违约行为。贷款办理延迟就是违约。一般买房合同都约定如果贷款额度不足或者在约定过户那天仍然没有审批好,一律以现金补足。因此,在约定过户日期当天如果贷款还没审批好,伍女士有以现金补足的义务。如果伍女士没有补足超过合同约定时间,卖家是可以解除合同。

二、违约方可以要求法院调低违约金。因为合同双方地位有时候并不对等,一些苛刻的甲方会在合同里对乙方约定极为苛刻的违约金。乙方一旦违约,甲方要求乙方支付违约金。因此,法律赋予违约金要求法院调低违约金的权利。但是这种调低并不是必然的,如果违约金根守约方大损失大致相当或者没有显著超出,法院都不会调低。

但是如果是买房合同中,由于买家违约造成房屋没有交易成功,但是房屋价格大幅上涨,卖家不但没有损失还有获利。再支持20%的违约金就不合适,这种情况下,法院会酌情调低违约金。这个在买房诉讼中非常常见。

三、法院按照20%支持违约金有待商榷。伍女士作为买家有违约毋庸置疑,也应当支付违约金,但是不应该支持20%这么多。理由有几点:1.房屋价格出现上涨,卖家没有特别明显的实际损失。2.仅以卖家可能对其卖家有所赔偿就支持20%难以服众。案件历经一审二审这么长时间,如果卖家真的对其卖家也进行了赔偿,此时理应有相应的证据。比如卖家大卖家的律师函、微信记录、合同,甚至卖家的卖家也起诉了卖家。如果确实有这种情况,法院判决20%违约金尚属合理。现在案件审理这么长时间,在没有实际证据的情况仅凭“可能”二字难以服众。

四、既然判了这么高违约金为什么不判决继续履行合同呢?伍女士已经实际入住并且已经进行装修。伍女士存在违约无疑,法院也判了高额违约金。从方便履行和维护交易稳定性等多种因素出发,笔者认为判决继续履行合同较为适宜。作为卖方来说,他已经拿到了高额违约金,还要再拿回房子的唯一原因可能就是房价确实涨了。

据了解,伍女士计划申请再审。关于再审,笔者在前文关于刘鑫上诉的文章中也有介绍,感兴趣可以看看。

再审的结果难以预料。我们拭目以待。

买房的数额都非常巨大,这里面牵涉的法律问题极为庞杂,还有很多的操作实践都需要律师进行专业把关。因此,建议所有买房人、卖房人在买房、卖房过程中都聘请律师全程参与以保护自己的权益。

关注我,带你了解新闻事件背后的法律知识。

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