北京通州京贸国际公馆的房未来两年能否保留，想卖掉换成隔壁很便宜的隔壁靓景明居怎么样？-楼市网

北京通州京贸国际公馆的房未来两年能否保留，想卖掉换成隔壁很便宜的隔壁靓景明居怎么样？

楼市网 • 2022年1月13日 09:22:32 • 小区 • 阅读 205

北京通州京贸国际公馆一套住宅房，通州台湖首开城市之光一套商住房，商住房准备赔钱卖了不留。京贸国际公馆的房未来两年能否保留，2019年估值585万，今年估值530万，新房550-570万左右，主要是今年生意不好做压力大，如果未来有升值潜力，就保留，没有大的空间就想卖掉，换一个一般的小区，隔壁靓景明居就很便宜，房子92平米。烦请大家给指点江山。

回答：
1、商住房租金收益高，但指着升值获利是肯定低于住宅的。在不计杠杆的情况下，正常是10年跑输40%左右，加了杠杆的话实在没法说，太刺激人了。卖掉就卖掉吧，留着也闹心。

2、京贸还是留着吧。你买的估计是新房，而新房本来就不适合投资，只适合自住。所有的新房都有溢价，一般是15-20%。这正是其价值所在，无可避免。

房子本质上和汽车手机电脑什么的没区别，都是可以量产的工业品。那这些商品，二手的就一定会便宜，不可能说开了几年的车还能升值，那除非是限量版，还得真有很多人追捧。

之所以说房子会升值，那并不是本身的功能，房子只会贬值，能升值的只有土地，是城市的经济和地块内的配套所给予的支撑。鹤岗的房子都贬值到几万一套了，就因为土地不值钱，城市经济和配套都提供不了附加值。

3、新房的居住体验好，所以价格必须高。但只要一办完手续立刻贬值，再也卖不出新房的价格了。在楼市火爆期，这种贬值并不明显，会被上涨的地价所掩盖。但在低迷期就很明显了，到手就贬值10%的案例比比皆是。

就像京贸国际公馆，并不是什么价值下降了，就是新房溢价在耗散，一般是前五年就能贬10-15%，之后逐年降低。为什么房龄新的价格高，越老的房子越便宜，就是这个道理。所有房子都会随着年限降价的，直到贬无可贬。就算是房子保持的好，贬值少，那装修也是肯定贬值的，从没听说有拿装修当投资的。

所以新房根本就不适合投资，主要就是前几年贬值的太快，地价的上涨未必能对冲掉。过去确实闭着眼买套新房就能升值赚钱，但那已经是十多年的理念了，现在早就进入市场细分阶段，还用老观念来投资肯定落伍。

4、我建议是保留吧，现在已经过去了好几年，溢价耗散的差不多了，此时正是性价比合理的时候。那谁买谁合适，对于卖家却并不划算。

再一点，二套房的置换成本是6%，这套房530，光税费和中介费就得30多万。如果靠租金或房价涨幅，哪儿那么容易把这6%赚回来啊？

5、靓景明居的房子不错，2003年非典时期的盘了。当时的定价也不算便宜，但到今天也不算贵，基本上跑平了北京大盘吧，当年的溢价水分早就给挤干净了。

换到这里没问题，但提醒一下，两个盘的价格走势将来肯定是差不多的。都是一个地块，所有的配套都一样，那除非是学区划分有区别，否则谁也走不出独立行情。置换的话还要单独承担这几十万的成本损失，所以最好谨慎思考一下：价值投资不是价格投资！

总之：频繁换筹、追涨杀跌是投资大忌，在楼市中更是如此。一买一卖，两次置换就能把10%给换没了，纯属白扔，给税务局和中介公司做贡献了。建议是学习一些房产投资知识，要不然或是赔钱，或是少赚，都不太合适。仅供参考。

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