为什么说旅游地产谁买谁亏？-楼市网

为什么说旅游地产谁买谁亏？

楼市网 • 2022年1月12日 19:42:51 • 旅游地产 • 阅读 162

为什么旅游地产谁买谁亏？因为这个商业模型就是一个死结，解不开这个结，买一个亏一个，没有例外，我今天帮你解构清楚，为什么旅游地产在商业逻辑上很难成立。[灵光一闪]

什么是旅游地产，就是海景房，山景房，避暑山庄，文旅小镇，温泉度假村，分时度假，养老地产，它涉及到三个角色，业主，开发商，还有当地产业，你仔细看，每个角色都有问题。[打脸]

先说业主，对业主来说，分时度假根本就是伪需求，这个是由我们假期制度决定的，绝大部分人只有一个大黄金周，一个春节黄金周，还有5个小长假，一共就这么些天，你告诉我，它怎么能撑得起来，不可能的，而且你自已也不可能去住的，你根本没有时间，你只是想的简单，你知不知道即使最火的海南，业主一年也最多用三到四个月，其它的时间，要么太热，要么去不了。[石化]

而北戴河，东戴河这些海景民宿，黄金时间只有不到两个月，至于城市近郊的，比如北京周边的司马台，门头沟这些山居房，能利用的时间就更少，很多人总以为自然景观稀缺，其实自然景观资源是最容易复制的，无论是长城脚下的小院，还是苍山洱海的别墅，无论是背山靠海的公寓还是温泉入户的独栋，我告诉你，都不稀缺，他说海景房仅此一套，可是我们有18000公里的大陆海岸线，他说文旅小镇不可复制，可是每个小镇都有自已的独特的历史，就算你独一无二，我还可以开发避暑山庄，温泉度假，长城小院，雪山木屋，细分领域无穷无尽，永远可以让你掏钱。[震惊]

在960万平方公里的土地上，没有什么旅游地产是不可复制的，你买的不是稀缺，是开发商给你营造的稀缺，而对当地而言，它也存在一个矛盾，旅游当然没问题，但旅游地产有问题，你要知道旅游地产所在的城市大部分是人口净流出的，因为这些地方对科技，互联网高端制造这些高附加值产业吸引力不够，而当地为了发展好旅游业往往又会对不利生态的产业有所限制，这就容易造成产业失衡，相对单一。[酷拽]

所以很多当地人往往会从事和旅游相关的行业，比如说餐饮住宿这些，而更多人会外出找工作，这样就会进一步导致人口外流，而一个地方如果缺乏足够的人口和产业，就意味着当地的房价没有支撑，换句话说，你买的价格是虚高的，而且经商的大环境也是个问题，旅游地产的淡旺季是极度明显的，冰火两重天，旺季人满为患，淡季无人光顾，这就会导致很多人不愿意在这边做生意或者员工不稳定，造成服务质量难以保证，甚至会出现淡季有钱也买不到服务，旺季找一帮实习生过来帮忙的情况。而且这个钟摆式的大环境还不是个体所能解决的，所以不要幻想说我自已可以过去住。[泪奔]

你会遇到一推问题，而对于开发商来讲，他也非常麻烦，他会面临一个鸡生蛋，蛋生鸡的问题，就是旅游地产到底是旅游在先还是地标在先，理论上应该是旅游在先，旅游拉动地产，地产升值带来收益，可问题在于需要时间啊，最少得三五年吧，可很多房企是高杠杆快周转的，项目周期一旦拉长，就会变成一个非常严峻的问题，而且就算开发商想做好，难度也不是一般的大。[黑线]

比如当年TOP100房企当中，有71家想做特色小镇，但结果呢，运营下去的寥寥无几，更多的都是那种半死不活的，甚至空无一人的情况，当年某明星买的雪山小镇，不就是这样嘛，未必人家是不想做好，可真的是太难了，根本就不是刚需，所以现实中，很多开发商往往地产先行，我先回笼资金再说。[擦汗]

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