为什么说旅游地产谁买谁亏?

为什么旅游地产谁买谁亏?因为这个商业模型就是一个死结,解不开这个结,买一个亏一个,没有例外,我今天帮你解构清楚,为什么旅游地产在商业逻辑上很难成立。[灵光一闪]

什么是旅游地产,就是海景房,山景房,避暑山庄,文旅小镇,温泉度假村,分时度假,养老地产,它涉及到三个角色,业主,开发商,还有当地产业,你仔细看,每个角色都有问题。[打脸]

先说业主,对业主来说,分时度假根本就是伪需求,这个是由我们假期制度决定的,绝大部分人只有一个大黄金周,一个春节黄金周,还有5个小长假,一共就这么些天,你告诉我,它怎么能撑得起来,不可能的,而且你自已也不可能去住的,你根本没有时间,你只是想的简单,你知不知道即使最火的海南,业主一年也最多用三到四个月,其它的时间,要么太热,要么去不了。[石化]

而北戴河,东戴河这些海景民宿,黄金时间只有不到两个月,至于城市近郊的,比如北京周边的司马台,门头沟这些山居房,能利用的时间就更少,很多人总以为自然景观稀缺,其实自然景观资源是最容易复制的,无论是长城脚下的小院,还是苍山洱海的别墅,无论是背山靠海的公寓还是温泉入户的独栋,我告诉你,都不稀缺,他说海景房仅此一套,可是我们有18000公里的大陆海岸线,他说文旅小镇不可复制,可是每个小镇都有自已的独特的历史,就算你独一无二,我还可以开发避暑山庄,温泉度假,长城小院,雪山木屋,细分领域无穷无尽,永远可以让你掏钱。[震惊]

在960万平方公里的土地上,没有什么旅游地产是不可复制的,你买的不是稀缺,是开发商给你营造的稀缺,而对当地而言,它也存在一个矛盾,旅游当然没问题,但旅游地产有问题,你要知道旅游地产所在的城市大部分是人口净流出的,因为这些地方对科技,互联网高端制造这些高附加值产业吸引力不够,而当地为了发展好旅游业往往又会对不利生态的产业有所限制,这就容易造成产业失衡,相对单一。[酷拽]

所以很多当地人往往会从事和旅游相关的行业,比如说餐饮住宿这些,而更多人会外出找工作,这样就会进一步导致人口外流,而一个地方如果缺乏足够的人口和产业,就意味着当地的房价没有支撑,换句话说,你买的价格是虚高的,而且经商的大环境也是个问题,旅游地产的淡旺季是极度明显的,冰火两重天,旺季人满为患,淡季无人光顾,这就会导致很多人不愿意在这边做生意或者员工不稳定,造成服务质量难以保证,甚至会出现淡季有钱也买不到服务,旺季找一帮实习生过来帮忙的情况。而且这个钟摆式的大环境还不是个体所能解决的,所以不要幻想说我自已可以过去住。[泪奔]

你会遇到一推问题,而对于开发商来讲,他也非常麻烦,他会面临一个鸡生蛋,蛋生鸡的问题,就是旅游地产到底是旅游在先还是地标在先,理论上应该是旅游在先,旅游拉动地产,地产升值带来收益,可问题在于需要时间啊,最少得三五年吧,可很多房企是高杠杆快周转的,项目周期一旦拉长,就会变成一个非常严峻的问题,而且就算开发商想做好,难度也不是一般的大。[黑线]

比如当年TOP100房企当中,有71家想做特色小镇,但结果呢,运营下去的寥寥无几,更多的都是那种半死不活的,甚至空无一人的情况,当年某明星买的雪山小镇,不就是这样嘛,未必人家是不想做好,可真的是太难了,根本就不是刚需,所以现实中,很多开发商往往地产先行,我先回笼资金再说。[擦汗]

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